Aksepten kom etter budfristen – er det en avtale?

Når aksepten kommer etter budfristen

Har den som byr satt en akseptfrist, må aksepten ha kommet fram før fristen er ute (avtaleloven § 2). En aksept som kommer for sent, regnes som et nytt tilbud (avtaleloven § 4 første ledd). Selgeren tilbyr da boligen på de samme vilkårene, og du som budgiver står fritt til å si ja eller nei.

Det betyr at budgiveren ikke er bundet av et bud hvor fristen har gått ut. Fristen er selgerens frist til å bestemme seg. Selv om selgeren mener han «aksepterte i tide», er det ankomsttidspunktet som teller, ikke avsendelsen.

Slik finner du ut når aksepten kom fram

Megleren skal føre alle bud i en budjournal med tidspunkt for bud, akseptfrist og tidspunkt for aksept eller avslag (eiendomsmeglingsforskriften § 3-5). Kjøper og selger skal få kopi av journalen uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand (eiendomsmeglingsforskriften §§ 3-5 og 6-4). Be om den, og sammenlign klokkeslettene med det som stod i budet.

Sjekk også meldinger, e-poster og signeringslogger. Hva som regnes som «fram» kan bli et spørsmål om hvordan aksepten ble sendt og når du kunne åpne den. Har du fått en melding fra megleren først etter fristen, sier det mye. Megleren skal bare formidle skriftlige bud, aksepter og avslag (eiendomsmeglingsloven § 6-8), så det finnes nesten alltid et skriftlig spor.

Slik gikk det for Hilde

Hilde hadde lagt inn et bud på 3 200 000 kroner med akseptfrist mandag kl. 12.00. Selgeren signerte aksepten kl. 11.50, men megleren la den ut i systemet kl. 12.40. Hilde fikk beskjeden 12.45, og hadde da allerede tatt imot en bedre bolig og sagt ja til den.

Selgeren mente avtalen var i boks, fordi han hadde signert før fristen. Budjournalen viste at aksepten først kom fram kl. 12.40. Hilde svarte skriftlig at hun anså aksepten som et nytt tilbud og at hun ikke ville akseptere det. Selgeren gikk videre til neste budgiver, og saken sluttet der.

Hva du gjør hvis du vil ha boligen likevel

Vil du gjennomføre kjøpet, kan du si ja til det nye tilbudet. Da er du selv bundet på samme måte som ved et vanlig bud, se Kan budgiveren trekke budet etter at selger har akseptert?. Gjør det skriftlig og raskt. Selgeren kan ha fått andre bud i mellomtiden, og han er ikke forpliktet til å vente. Å bli stille kan også tolkes på flere måter, så uttrykk deg tydelig.

Er du selgeren og aksepten kom for sent, kan du ikke kreve at budgiveren gjennomfører. Du må spørre om han fortsatt er interessert. Hvis budgiveren svarer med endrede vilkår, regnes det som avslag kombinert med et nytt tilbud (avtaleloven § 6). Da er det du som må vurdere om du vil godta.

Når selgeren eller megleren har skylden

Har megleren brukt for lang tid på å formidle en aksept selgeren ga i tide, er det et eget spørsmål om ansvar. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Hva slags erstatning som er aktuell, avhenger av om meglerens feil har gitt et økonomisk tap. Les mer i Megleren glemte å formidle aksepten – hvem har ansvaret?.

Brukte selgeren fristen som et press og fortsatte forhandlingene etter at den var ute, kan det også være et tegn på at partene har endret vilkårene i ettertid. Det er som regel et brudd på det opprinnelige budet, og gir budgiveren en grunn til å avslå. For hva som skjer med boligsalget som helhet, se pilaren om at boligsalget ryker.

Hvor kort kan en budfrist være?

I forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag (eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd). Står det en kortere frist i budet, er det et tegn på at megleren ikke har fulgt reglene. Det gjør ikke uten videre en aksept ugyldig, men det kan være aktuelt i en klage på megleren.

Fristen skal beskytte begge sider. Budgiveren kan planlegge og slippe å vente på en avgjørelse som kommer når som helst. Selgeren får en kjent ramme å forholde seg til og kan ta stilling til alle budene samlet. Blir fristen brutt, bør begge parter si fra med en gang, skriftlig. Sier du ingenting og opptrer som om avtalen gjelder, for eksempel ved å søke om lån til akkurat denne boligen, kan motparten senere bruke det mot deg. Skriv derfor tydelig om du regner aksepten som gyldig eller ikke.

Ta skjermbilder av meldingen med tidspunkt, og be megleren bekrefte skriftlig når aksepten ble sendt og formidlet til deg. Lagre budjournalen og selve budet med akseptfristen. Skriv ned når du selv fikk vite om aksepten, og hvordan. Slike enkle opplysninger avgjør ofte saken hvis selgeren og du er uenige om klokkeslettene. Har du ikke fått svar fra megleren, kan du purre skriftlig.

Kort oppsummert

• En aksept etter budfristen er normalt ikke en aksept, men et nytt tilbud fra selgeren.
• Aksepten må ha kommet fram før fristen, og avsendelse alene er ikke nok.
• Budjournalen viser når budet, fristen og aksepten ble registrert.
• Vil du gjennomføre kjøpet etter en for sen aksept, må du selv si ja til det nye tilbudet.