Kan budgiveren trekke budet etter at selger har akseptert?
Etter at selgeren har akseptert budet innen fristen, kan budgiveren som hovedregel ikke trekke budet lenger. Da er det inngått en bindende avtale om kjøp av boligen. Du kan bare komme ut hvis budet hadde et forbehold som ikke er oppfylt, hvis aksepten kom for sent, eller hvis det er en gyldig grunn til at avtalen ikke binder deg. Trekker du deg uten slik grunn, kan selgeren kreve at du gjennomfører kjøpet eller betaler for tapet han får.
Slik er det å trekke bud etter aksept
Et bud er et tilbud. Du kan kalle det tilbake så lenge tilbakekallet kommer fram før eller samtidig med at selgeren får vite om budet (avtaleloven § 7). Etter det er du bundet til akseptfristen løper ut. Selger kan også avslå, og da faller budet bort selv om fristen ikke er ute (avtaleloven § 5).
Sier selgeren ja innen fristen, er saken avgjort. Aksepten må ha kommet fram før fristen er ute (avtaleloven § 2). Det spiller ingen rolle at du har fått kalde føtter, fått et bedre alternativ eller oppdaget at du la inn for mye. Avtalen om boligkjøp kan være muntlig, men megleren skal bare formidle skriftlige bud og aksepter (eiendomsmeglingsloven § 6-8), så i praksis ligger alt i skriftlige spor.
Forbehold i budet kan gi deg en vei ut
Har budet et forbehold, for eksempel om finansiering eller salg av din egen bolig, er det forbeholdet som avgjør om avtalen er endelig bindende. Er forbeholdet ikke oppfylt innen fristen som står i budet, er du normalt ikke bundet. Les nøye hva som står i budet og aksepten, ord for ord. Et forbehold som er svevende formulert, gir ofte uenighet om hva som ble avtalt.
Megleren skal kontrollere finansieringen din før handel sluttes (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Har han ikke gjort det, skal selgeren få vite hvorfor. Det endrer likevel ikke at du selv er bundet når du har lagt inn et bud uten forbehold. Mangler lånet, er det din risiko. Se Kjøper fikk ikke lån likevel – er budet fortsatt bindende? for hva som gjelder da.
Slik gikk det for Valborg
Valborg la inn et bud på 4 850 000 kroner på en tre-roms leilighet fredag ettermiddag. Selgeren aksepterte kl. 16.10, godt innenfor fristen. Lørdag oppdaget hun at hun hadde regnet feil på månedskostnadene og ville trekke seg.
Hun ringte megleren og sa at budet var trukket. Megleren svarte at aksepten allerede var sendt og at avtalen var bindende. Valborg hadde ikke tatt forbehold om finansiering, og feilen lå i hennes egen utregning, ikke i budet. Hun endte opp med å gjennomføre kjøpet, men rakk å avtale en senere overtakelse med selgeren, siden det ikke kostet ham noe.
Hva selgeren kan kreve hvis du trekker deg
Trekker du deg fra en bindende avtale, kan selgeren holde fast ved avtalen og kreve kjøpesummen (avhendingslova § 5-2). Han kan sette en rimelig tilleggsfrist og deretter heve avtalen (§ 5-3), og han kan kreve erstatning for tapet (§ 5-4). Blir kjøpesummen forsinket, kommer renter i tillegg (§ 7-3).
Hva tapet blir etter et nytt salg, avgjøres konkret. Loven har ingen egen regel for prisforskjellen, og selgeren må begrense tapet sitt med rimelige tiltak (§ 7-2). Erstatningen kan også settes ned hvis den blir urimelig. Selgeren kan ikke heve etter at du har overtatt boligen, med mindre han tok forbehold om det. For resten av kravene og fristene, se pilaren om at boligsalget ryker.
Andre grunner til at et bud ikke binder
Noen ganger er budet ugyldig fordi det er noe galt med hvordan det kom til. Det gjelder blant annet: - Feilskrift: hvis mottakeren forsto eller burde forstått at det var skrevet feil beløp (avtaleloven § 32). - Tvang eller svik: hvis du ble presset med trusler eller fikk uriktige opplysninger for å by (avtaleloven §§ 28 til 30). - Redelighet og god tro: hvis det vil stride mot redelighet å holde deg til budet ut fra det motparten visste (avtaleloven § 33). - Uriktig fullmakt: hvis noen la inn budet uten at du hadde gitt fullmakt.
Alle disse er snevre unntak. Det er du som må sannsynliggjøre grunnen. Å angre, eller å finne en dyrere eller billigere bolig, er ingen av dem. Har selgeren endret vilkårene etter aksept, er det en annen sak, se Kan selger endre vilkårene etter at budet er akseptert?.
Slik går du fram hvis du vil ut
Skriv til megleren og selgeren så snart du vet at du vil ut, og oppgi hva du mener er grunnen. Behold budjournalen og alle meldinger. Selgeren kan si ja til å frigjøre deg, gjerne mot at du dekker dokumenterte merkostnader ved nytt salg. Vent ikke: jo lenger selgeren står uten avklaring, jo større kan tapet bli. Se også Kan jeg trekke meg fra et bud? for tiden før aksept.
Kort oppsummert
- Du kan ikke trekke budet etter at selgeren har akseptert i tide, med mindre et forbehold i budet ikke er oppfylt.
- Et bud kan bare kalles tilbake før eller samtidig med at selgeren får det.
- Trekker du deg etter aksept, kan selgeren kreve kjøpesummen, heve etter tilleggsfrist og kreve erstatning.
- Feilskrift, tvang og svik kan gjøre budet ugyldig, men det er snevre unntak du selv må sannsynliggjøre.