Budet ble lagt av feil person med BankID – er det gyldig?
Ble budet lagt inn av feil person med BankID, er den som står oppført som budgiver normalt ikke bundet av et bud han ikke har gitt eller gitt fullmakt til. Den som la inn budet uten fullmakt, kan bli erstatningsansvarlig overfor selgeren. Hva som avgjør, er hvem som faktisk brukte BankID-en, om du ga tillatelse, og hva megleren og selgeren visste. Si fra til megleren og selgeren skriftlig med én gang.
Hvem er bundet når feil person la inn budet?
Et bud binder den som har avgitt det, eller den som har gitt en annen fullmakt til å avgi det. Har noen lagt inn et bud i ditt navn uten fullmakt, er du i utgangspunktet ikke bundet. Den som opptrer som fullmektig uten fullmakt, må erstatte tredjepersonens tap, med mindre tredjepersonen forsto eller burde forstått at fullmakten manglet (avtaleloven § 25). Det er altså den som la inn budet, ikke den som er oppført som budgiver, som først er ansvarlig overfor selgeren.
Vurderingen er likevel konkret. Har du gitt noen tilgang til BankID, eller sagt at vedkommende kunne by på dine vegne, kan det være fullmakt eller tilsvarende. Bruker du BankID og lar noen andre trykke godkjenn, er du tett på å ha godkjent budet selv. Det er derfor viktig hva du faktisk visste og ga tillatelse til.
Hva megleren skal kontrollere
Megleren skal bare formidle skriftlige bud, aksepter og avslag. Før et bud formidles, skal han innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren (eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd). Han skal også kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes, og han skal føre budet i budjournalen (eiendomsmeglingsforskriften § 3-5).
Har megleren ikke fulgt disse kravene, er det brudd på god meglerskikk, og han kan bli ansvarlig for tapet dette gir (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Selgerens tillit til at budet er gyldig, er også påvirket av hva megleren gjorde for å sjekke identiteten. Det kan svekke selgerens mulighet til å kreve noe av deg.
Slik gikk det for Benjamin
Benjamin lot mobilen ligge fremme, ulåst, på kjøkkenbenken. Sønnen på 17 år la inn et bud på 4 400 000 kroner på en bolig han hadde sett på nett, og signerte med Benjamins BankID. Selgeren sa ja samme kveld.
Benjamin oppdaget budet neste morgen og skrev til megleren og selgeren at budet ikke var lagt inn av ham og at han ikke ville stå inne for det. Han ba om kopi av budjournalen. Megleren hadde ikke ringt for å bekrefte, og selgeren aksepterte å avslutte. Boligen ble solgt videre til neste budgiver.
Slik ser saken ut for selgeren
Har selgeren akseptert i god tro, kan han si at han trodde budet var gyldig. Hvis den navngitte budgiveren ikke er bundet, kan selgeren likevel kreve erstatning fra den som la inn budet uten fullmakt. Var det åpenbart at noe var galt, for eksempel at budgiveren var mindreårig eller at budet kom fra en annen person, kan selgeren ikke bygge på det. Er du selgeren, bør du be megleren dokumentere hvordan identiteten ble kontrollert.
Bruk av annen persons BankID uten tillatelse kan også være straffbart. Bedrageri straffes med bot eller fengsel inntil to år (straffeloven § 371), men det avhenger av forsett om uberettiget vinning. Det er politiet som vurderer det.
Andre grunner til at et bud ikke er gyldig
Foruten manglende fullmakt kan et bud være ugyldig fordi det ble fremtvunget med trusler (avtaleloven §§ 28 og 29), fordi noen utnyttet lettsinn eller uerfarenhet (avtaleloven § 31), eller fordi det er skrevet feil beløp som mottakeren forsto eller burde forstått (avtaleloven § 32). Kan et bud kalles tilbake, må det skje før eller samtidig med at mottakeren får det (avtaleloven § 7). Se Kan jeg holdes ansvarlig for et bud lagt inn ved en feil?.
Hvis du selv har lagt inn budet og angrer, er det en annen situasjon. Da er du bundet etter aksept, med mindre en av unntakene gjelder. Se Kan budgiveren trekke budet etter at selger har akseptert?.
Slik reagerer du med en gang
- Skriv til megleren og selgeren og si at du ikke har lagt inn eller godkjent budet.
- Be om kopi av budjournalen og opplysninger om hvordan legitimasjonen ble kontrollert.
- Skift PIN og sjekk innloggingshistorikken i banken, og ta skjermbilder.
- Ta vare på alt som viser hvem som hadde tilgang til enheten.
- Sjekk om det er flere bud eller kontrakter i ditt navn.
Vær nøye med å beskrive hendelsesforløpet ærlig og i riktig rekkefølge. Selgeren og megleren vil se på når du oppdaget budet, hva du gjorde, og hvor raskt du sa fra. Jo raskere du protesterer etter at du oppdaget det, jo mindre rom er det for å hevde at du godkjente budet ved å tie. Et tidlig og tydelig svar med tidspunkt gjør det også lettere å vise at det er noen andre enn deg som stod bak budet. Er du usikker på om budet ble lagt inn av deg, sjekk historikken i BankID-appen og i nettbanken for innlogginger og signeringer som du ikke husker.
Kommer det en aksept på et bud du ikke har gitt, er du ikke forpliktet til å svare på selgerens krav om kjøpesum. Samtidig bør du ikke ignorere brevene, for tie kan bli tolket i motpartens favør. Skriv kort og saklig at du ikke er part i noen avtale, og henvis til at budet ble lagt inn uten din fullmakt. Beskriv også hva du gjorde for å hindre at det kunne skje igjen, for eksempel å endre koder og sperre enheten.
Har banken en rolle, kan det bli aktuelt å ta opp saken der. Andre boligtemaer når salget ryker, finner du i pilaren om at boligsalget ryker.
Kort oppsummert
- Er budet lagt av feil person med BankID, er den navngitte budgiveren normalt ikke bundet uten fullmakt.
- Den som la inn budet uten fullmakt, kan bli erstatningsansvarlig overfor selgeren.
- Megleren skal innhente gyldig legitimasjon og signatur før budet formidles.
- Si fra skriftlig med en gang, og ta vare på loggene, for feil person bak budet er lettere å bevise tidlig.