Megleren hadde en interessekonflikt – hva kan du kreve?

Hva er en interessekonflikt hos megleren?

Megleren skal jobbe for begge parter i handelen, med omsorg for både selger og kjøper, og gi begge råd og opplysninger som er viktige for handelen. Det er det som ligger i kravet om god meglerskikk. En interessekonflikt oppstår når megleren eller noen nær megleren har en egeninteresse som kan gå på bekostning av dette.

Loven nevner egenhandel som et tydelig eksempel. Ansatte i meglerforetaket og deres nærstående kan ikke kjøpe eiendom som foretaket har eller har hatt i oppdrag å formidle. De kan heller ikke selge egen eiendom gjennom foretaket. Andre situasjoner, som at megleren har et privat forhold til en budgiver, må vurderes konkret opp mot kravet til god meglerskikk.

Hva du kan kreve

Hva som er riktig krav, avhenger av hva som faktisk skjedde og hvem du er i handelen.

Er du selger, kan du kreve at vederlaget settes ned eller faller bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Du kan også holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet ditt. Megleren har ellers ikke krav på honorar fra kjøperen, for det er bare oppdragsgiveren som betaler.

Har du lidt et tap, kan du vurdere erstatning fra megleren eller foretaket. Meglerens erstatningsansvar overfor kjøper og selger er ikke særskilt regulert i eiendomsmeglingsloven, så det avhenger av om megleren har brutt god meglerskikk og om bruddet har forårsaket tapet ditt. Meglerforetak må stille sikkerhet, og du kan kreve dekning direkte fra den som har stilt sikkerheten, uten først å gå mot foretaket.

Prisavslag på boligen er ikke et krav mot megleren. Det er selgeren du kan møte med krav om prisavslag ved mangler, og bare når det finnes en mangel etter avhendingslova. En interessekonflikt hos megleren er ikke i seg selv en mangel ved boligen.

Slik dokumenterer du saken

Det er du som må gjøre det sannsynlig at interessekonflikten fant sted og at den har hatt betydning. Samle derfor:

• oppdragsavtalen, salgsoppgaven og kjøpekontrakten
• budjournalen, som viser hvem som la inn bud, når og på hvilke vilkår
• meldinger og e-poster med megleren
• oppgjørsoppstillingen, som viser hva megleren har tatt betalt for

Kjøper og selger skal få kopi av budjournalen uten ugrunnet opphold etter at handelen er kommet i stand. Andre budgivere kan kreve en anonymisert kopi. Dokumenter og journaler skal oppbevares i minst ti år, så du kan be om dem også etter en tid.

Slik gikk det for Roger

Roger solgte en enebolig for 5 100 000 kroner gjennom et meglerforetak. Da han fikk kopi av budjournalen, oppdaget han at kjøperen var en ansatt i samme meglerforetak. Ingen hadde fortalt ham det underveis, og han hadde ikke fått noen skriftlig orientering om at en ansatt hadde lagt inn bud.

Roger skrev til meglerforetaket og krevde forklaring, og sa at honoraret ville bli holdt tilbake til saken var avklart. Foretaket svarte at handelen var helt vanlig. Da klaget Roger til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, med oppdragsavtale, kjøpekontrakt, budjournal og oppgjørsoppstilling vedlagt.

Nemnda ga råd om at foretaket hadde brutt forbudet mot egenhandel. Foretaket fulgte rådet og satte ned honoraret. Roger ble ikke erstattet for noe tap, fordi han ikke kunne vise at prisen ville blitt høyere uten interessekonflikten.

Slik klager du

Før du sender klage til nemnda, må du forsøke å komme til enighet med meglerforetaket direkte. Ellers kan klagen avvises. Det koster ingenting å klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, uansett utfall. Innklagede får normalt tre uker til tilsvar, og du får normalt 14 dager til å kommentere. Nemndas avgjørelse er rådgivende. Følger ikke foretaket den, må det begrunne det skriftlig innen tre uker, ellers rapporteres det til Finanstilsynet. Klagen må skrives på norsk.

Detaljene i fremgangsmåten står i klage på megleren til Reklamasjonsnemnda. Er problemet at megleren presset deg til å by, er megleren presset deg til å by mer aktuell. Har en aksept aldri kommet fram til den den var ment for, forklarer megleren glemte å formidle aksepten hvem som har ansvaret. En oversikt over hva som ellers kan velte en handel finner du i når boligsalget ryker før overtakelse.

Kort oppsummert

• Har megleren en interessekonflikt, bryter det ofte kravet til god meglerskikk, og egenhandel er uttrykkelig forbudt.
• Selgeren kan kreve at honoraret settes ned eller faller bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.
• Erstatning fra megleren forutsetter at du kan dokumentere brudd og tap, og at bruddet forårsaket tapet.
• Be om budjournalen og samle oppdragsavtale, kontrakt og meldinger før du klager.
• Klagen til nemnda er gratis, men du må først prøve å komme til enighet med meglerforetaket.