Hva koster det å bryte en kjøpekontrakt for bolig?

Hva koster det å bryte en kjøpekontrakt for bolig?

Avhendingslova har ingen fast pris for å trekke seg fra en kjøpekontrakt. Regningen består av flere ting som avhenger av hva selgeren velger å gjøre og hva han taper:

• renter på det som skulle vært betalt
• selgerens tap ved at salget faller sammen eller må gjøres om
• selgerens utgifter til tilsyn og drift av boligen
• eventuelt selgerens ekstra kostnader ved nytt salg

Hvor mye dette utgjør, kan ikke leses av en tabell. Det beregnes ut fra selgerens faktiske tap, og selgeren må kunne dokumentere det. Poenget er at du ikke betaler en «bot» for å trekke deg, men står ansvarlig for det tapet du har forårsaket.

Hva selgeren kan kreve når du ikke oppfyller

Betaler ikke kjøperen eller oppfyller han ikke andre plikter, kan selgeren kreve oppfyllelse, heve avtalen, kreve erstatning, holde tilbake sin ytelse og kreve renter.

Krav om oppfyllelse betyr at selgeren holder fast ved avtalen og krever kjøpesummen betalt. Har selgeren ikke gitt fra seg skjøtet eller bruken, taper han retten hvis han venter urimelig lenge. Heving betyr at selgeren avslutter avtalen. Han kan heve hvis betalingsforsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist han har satt. Etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, eller kjøperen har overtatt bruken, kan selgeren som hovedregel ikke heve.

Selgeren har heller ikke plikt til å gi skjøte eller overlate bruken før du har oppfylt, med mindre han har gitt utsettelse.

Slik regnes erstatning og renter

Selgeren kan kreve erstatning for tap på grunn av forsinket betaling, unntatt ved betalingsstans eller hindring utenfor kjøperens kontroll. Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet, men bare tap du med rimelig grunn kunne regne med som en mulig følge av avtalebruddet.

Skal renten regnes ut, gjelder forsinkelsesrenteloven. Renten løper fra forfallsdagen når den er fastsatt, ellers fra 30 dager etter skriftlig påkrav. Satsen er 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026. Det er høyt, og det kan lønne seg å avklare saken raskt.

Loven har ikke en egen regel for dekningssalg, altså at selgeren selger boligen på nytt og krever forskjellen fra deg. Kjøpsloven har regler om det, men de gjelder ikke direkte ved boligkjøp. Hvordan tapet beregnes etter et nytt salg, avgjøres derfor konkret, med utgangspunkt i erstatningsreglene, tapsbegrensning og lemping.

Slik gikk det for Gunhild

Gunhild kjøpte en leilighet for 3 200 000 kroner og skrev under kontrakten uten forbehold om finansiering. Tre uker senere ombestemte hun seg fordi hun hadde fått jobb i en annen by. Hun meldte til selgeren at hun ikke ville gjennomføre.

Selgeren satte en skriftlig tilleggsfrist på to uker og hevet deretter avtalen. Han la boligen ut for salg på nytt og solgte den til 3 050 000 kroner etter tre måneder. Han sendte Gunhild et krav på 150 000 kroner i prisforskjell, pluss renter og utgifter til strøm og felleskostnader i mellomtiden.

Gunhild svarte at kravet var for høyt. Hun viste til at selgeren hadde brukt lang tid, og at han kunne lagt boligen ut tidligere. Selgeren godtok at han ikke hadde begrenset tapet godt nok. De ble enige om at Gunhild dekket 90 000 kroner samlet, og selgeren droppet resten.

Slik begrenser du regningen

Selgeren må gjennom rimelige tiltak begrense tapet. Gjør han ikke det, må han bære den delen selv. Erstatningen kan også settes ned hvis den virker urimelig for deg. Det er verdt å be om at selgeren dokumenterer tapet, med salgsoppgjør, fakturaer og tidslinje.

Skriv tidlig til selgeren. Foreslå en avtale om å avslutte kontrakten mot et avtalt beløp, og be om at selgeren bekrefter at saken er ute av verden. Vil du forstå hva som ellers kan avslutte handelen uten at du er ansvarlig, kan når boligsalget ryker før overtakelse gi deg oversikten. Er trekket ditt knyttet til lån, forklarer kjøper fikk ikke lån likevel og finansieringsforbeholdet holdt ikke hva som avgjør. Er du usikker på hva selve avtalen består av, se hva er en kjøpekontrakt for bolig.

Kort oppsummert

• Å bryte en kjøpekontrakt for bolig har ingen fast pris, og erstatningen avhenger av selgerens dokumenterte tap.
• Selgeren kan kreve oppfyllelse, heve, kreve erstatning og kreve forsinkelsesrente, som er 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026.
• Selgeren må begrense tapet, og erstatningen kan lempes hvis den er urimelig.
• Loven har ingen egen dekningssalgsregel, så beregningen etter et nytt salg avgjøres konkret.
• Avtal en løsning skriftlig tidlig, og be selgeren dokumentere tapet.