Kjøpte ny bolig før den gamle var solgt – og salget sprakk

Hva avtalen om den nye boligen sier

Det første du må sjekke, er kjøpekontrakten og budet på den nye boligen. Står det et forbehold om at du må selge din gamle bolig, er du ikke bundet på samme måte. Da er spørsmålet om forbeholdet er oppfylt, og hva som skal til for at det faller bort.

Uten forbehold er utgangspunktet strengt. En bindende bolighandel skal gjennomføres, uavhengig av om du har fått solgt den gamle. At du regnet med salget, gir deg som hovedregel ikke rett til å gå ut av avtalen. Ordet «salget sprakk» endrer ikke det, med mindre avtalen sier noe annet.

Overtakelsen skjer normalt ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, hvis dere ikke har avtalt noe annet. Sjekk datoen i kontrakten. Den gir deg et tidsvindu til å finne ny løsning.

Hva selgeren av den nye boligen kan kreve

Kan du ikke betale kjøpesummen til avtalt tid, har selgeren flere krav å velge mellom. Han kan holde fast ved avtalen og kreve at kjøpesummen blir betalt. Han kan sette en rimelig tilleggsfrist og heve hvis du fortsatt ikke betaler. Og han kan kreve erstatning for tapet han får.

Selgeren kan også holde igjen skjøtet og nøklene til du har oppfylt din del. Han plikter ikke å gi fra seg boligen før pengene er på plass, hvis han ikke har gitt deg utsettelse.

Betaler du for sent, løper det forsinkelsesrente. Renten er 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026. Den regnes fra forfallsdagen når den er fastsatt, ellers fra 30 dager etter at selgeren har sendt skriftlig påkrav. Har du hatt rimelig grunn til å nekte å betale, kan renten lempes, men en sprukket videresalg er sjelden en slik grunn.

Hva en heving kan koste deg, står det mer om i Hva koster det å bryte en kjøpekontrakt for bolig?.

Slik gikk det for Rasa

Rasa la inn bud på en tomannsbolig i mars, uten forbehold, fordi hun hadde en kjøper klar til sin gamle leilighet. Begge handlene ble bindende samme uke. Tre uker før overtakelsen meldte kjøperen av hennes leilighet at han ikke fikk lånet, og trakk seg.

Rasa satt igjen med en bindende avtale om å betale for den nye boligen og en leilighet uten kjøper. Hun skrev til selgeren av tomannsboligen med en gang, forklarte situasjonen og spurte om å få utsatt overtakelsen med seks uker mot at hun dekket renter i perioden. Samtidig sendte hun et skriftlig krav til den første kjøperen om erstatning.

Selgeren av tomannsboligen sa ja til å utsette overtakelsen, men bare mot en skriftlig avtale og forsinkelsesrente fra den opprinnelige datoen. Rasa fikk solgt leiligheten på nytt innen fristen, til en pris litt under den første. Den første kjøperen fikk et krav mot seg for prisforskjellen og rentene hennes.

Kjøpt før solgt: slik begrenser du tapet

Du har ikke krav på utsettelse, men du kan spørre. Mange selgere foretrekker en kort utsettelse fremfor en tvist og et nytt salg. Få avtalen skriftlig, med ny dato og hva den koster deg i renter eller tilsyn med boligen.

Selgeren har rett til å få dekket forsvarlige kostnader hvis overtakelsen dras ut, og han skal føre forsvarlig tilsyn med boligen i tiden. Regn med at slike kostnader kan bli en del av oppgjøret.

Andre grep som kan hjelpe:

• Legg den gamle boligen ut for salg igjen med en gang, og ta gjerne imot bud med kort overtakelse.
• Undersøk om banken kan gi et brolån eller en midlertidig finansiering, slik at du kan betale for den nye boligen før den gamle er solgt.
• Snakk med megleren på den nye boligen tidlig. Kravet mot deg blir ofte lavere når du viser at du prøver å løse saken.

Den som er utsatt for et avtalebrudd, må selv gjøre rimelige tiltak for å begrense tapet. Selgeren av den nye boligen må for eksempel prøve å selge til en fornuftig pris hvis han hever. Det samme gjelder deg: gjør du ingenting, kan erstatningen bli høyere enn den trengte.

Hva du kan kreve fra den som trakk seg fra din gamle bolig

Var handelen om din gamle bolig bindende, har du selv et krav mot kjøperen som ikke gjennomførte. Du kan heve avtalen etter en tilleggsfrist og kreve erstatning for tapet ditt. Loven begrenser erstatningen til tap kjøperen med rimelig grunn kunne regne med som en mulig følge av bruddet.

Det er ikke sikkert at tapet du får på den nye boligen, kan kreves dekket i sin helhet. Det avhenger av om han kunne regne med at du hadde kjøpt videre, og du må kunne vise hva tapet består i. Renter, kostnader ved nytt salg og prisforskjell er tap som er lettere å dokumentere.

Var handelen ikke bindende, for eksempel fordi kjøperen hadde et forbehold om finansiering som han brukte, har du sannsynligvis ikke noe krav. Det utdypes i Finansieringsforbeholdet holdt ikke – hvem taper? og i Kjøper fikk ikke lån likevel – er budet fortsatt bindende?.

Megleren har som hovedregel krav på vederlag når partene er endelig bundet. Hva som skjer med vederlaget hvis avtalen senere heves, avhenger av oppdragsavtalen. Se Meglerens honorar når salget ryker – hvem betaler?.

Når du trenger en plan for å komme deg ut

Går alle forsøk galt, er det tre mulige utganger. Du kan få utsettelse og selge den gamle boligen innen ny frist. Du kan bli enig med selgeren om at avtalen oppheves mot en avtalt sum. Eller du kan la selgeren heve, og gjøre opp for tapet hans.

Sammenlign kostnadene ved hver utvei. En enighet gir deg kontroll over beløpet. En heving overlater utregningen til selgerens tap, og da må du regne med rente, salgskostnader og eventuell prisforskjell. Selgeren må også kunne dokumentere kravet sitt.

Vil du se hele bildet av hvordan boligsalg ryker før overtakelse og hvem som kan kreve hva, gir Når boligsalget ryker før overtakelse: kjøper, selger eller megler? en oversikt.

Kort oppsummert

• Har du kjøpt ny bolig før den gamle er solgt, og salget sprakk, er du som utgangspunkt fortsatt bundet til den nye handelen hvis du ikke tok forbehold.
• Selgeren av den nye boligen kan kreve betaling, sette en tilleggsfrist og heve, og han kan kreve erstatning og forsinkelsesrente.
• Du kan be om skriftlig utsettelse mot at du dekker renter og kostnader, og du bør legge den gamle boligen ut igjen med en gang.
• Var handelen om den gamle boligen bindende, kan du kreve erstatning fra kjøperen som trakk seg.