Megleren glemte å formidle aksepten – hvem har ansvaret?

Har aksepten virkning når megleren ikke har videreformidlet den?

Avtaleloven sier at aksepten må ha kommet fram før akseptfristen er ute (avtaleloven § 2). En aksept som kommer for sent, regnes som et nytt tilbud (avtaleloven § 4). Har selgeren signert i tide, men megleren først formidlet den etter fristen, er utgangspunktet at aksepten ikke kom fram i tide, og at budgiveren ikke er bundet.

Om noe annet gjelder når megleren er selgerens hjelper, er avhengig av de konkrete forholdene og av hva megleren hadde fullmakt til. Megleren kan ikke binde oppdragsgiveren overfor andre uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). For budgiveren avgjør det som regel når han fikk meldingen. Budjournalen skal vise tidspunkt for bud, akseptfrist og aksept, og kjøper og selger skal få kopi (eiendomsmeglingsforskriften §§ 3-5 og 6-4).

Hva megleren plikter å gjøre

Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde og bare formidle skriftlige bud, aksepter og avslag (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Han skal orientere selger, budgivere og interessenter skriftlig om budene og akseptfrist, og bekrefte skriftlig at bud er mottatt. Alt skal skje i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3).

Å glemme å formidle en aksept, eller å sende den for sent, kan være brudd på disse pliktene. Det er ikke alltid nok til å gi erstatning. Ansvaret avhenger av om feilen er en pliktforsømmelse, og om den har ført til et økonomisk tap for deg.

Slik gikk det for Magnus

Magnus la inn et bud på 2 950 000 kroner på en to-roms leilighet med akseptfrist kl. 12.00. Selgeren signerte aksepten kl. 11.10, men megleren sendte den ikke før kl. 14.00. Da hadde Magnus gitt opp ventingen og kjøpt en annen leilighet kl. 13.00 til 3 050 000 kroner.

Magnus mente aksepten kom for sent, og at han dermed ikke var bundet. Han hadde rett i det. Selgeren ble sittende igjen uten kjøper til akkurat den prisen. Selgeren krevde i stedet at meglerforetaket betalte for tapet, og fikk medhold i at megleren burde ha formidlet aksepten straks. Magnus slapp krav fordi han aldri var bundet.

Hvem kan kreve hva av megleren

Er du selgeren, kan tapet være at kjøperen ble borte og at du måtte selge til en lavere pris. Er du kjøperen, kan tapet være at du gikk glipp av boligen eller brukte penger på forgjeves kjøp. Erstatningsansvaret for megleren er ikke særskilt regulert i eiendomsmeglingsloven, så vurderingen er konkret. Er det sannsynliggjort at megleren har brutt god meglerskikk og at bruddet har gitt et tap, kan det bli erstatning.

Selger kan i tillegg kreve at vederlaget til megleren settes ned eller faller bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Vederlaget kan du holde tilbake, men bare så mye som sikrer kravet ditt (eiendomsmeglingsloven § 7-4). Meglerforetaket må stille sikkerhet for ansvaret, og skadelidte kan kreve dekning direkte fra sikkerhetsstilleren (eiendomsmeglingsloven § 2-7). Se også Kan jeg kreve erstatning fra megleren?.

Slik klager du til Reklamasjonsnemnda

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere, og det koster ingenting å klage. Du må først forsøke å bli enig med meglerforetaket. Klagen må skrives på norsk og bør ha med oppdragsavtale, salgsoppgave, kjøpekontrakt, budjournal og oppgjørsoppstilling. Innklagede får normalt tre uker til tilsvar, og du får normalt 14 dager til å kommentere.

Nemndas avgjørelse er rådgivende. Følger foretaket den ikke, må det begrunne det skriftlig innen tre uker, ellers rapporteres saken til Finanstilsynet. Vil du ha en avgjørelse som binder, kan du i stedet reise sak i domstolen. Fremgangsmåten er beskrevet i Klage på megleren til Reklamasjonsnemnda: slik gjør du det.

Er du budgiveren, bør du gjøre det klart skriftlig om du regner aksepten som et nytt tilbud du ikke vil godta. Er du selgeren, bør du be om bekreftelse fra megleren på når aksepten ble sendt, og hva som har skjedd siden. Sjekk om aksepten kom etter fristen, og hva det betyr for avtalen, i Aksepten kom etter budfristen – er det en avtale?. Hele bildet av hva som skjer når salget ryker, står i pilaren om at boligsalget ryker.

Når selgeren og budgiveren har ulikt syn på tidspunktet

Ofte er problemet ikke at aksepten mangler, men at partene ikke er enige om når den kom fram. Selgeren mener han ga den i tide fordi han signerte, mens budgiveren mener den ikke var kommet fram. Da blir de skriftlige sporene avgjørende. Bruk budjournalen, signeringsloggen og meldingene til å lage en enkel tidslinje med klokkeslett for budet, fristen, signeringen, sendingen og når meldingen ble åpnet.

Vær nøye med å beskrive hva du selv gjorde etter fristen. Hvis du begynte å planlegge overtakelse, kontaktet banken om akkurat denne boligen eller på annen måte oppførte deg som om avtalen gjaldt, kan motparten bruke det til å si at du godtok forsinkelsen. Skriv derfor tydelig fra deg om du regner avtalen som inngått. Vil du gå videre med kjøpet, kan du si ja til det nye tilbudet fra selgeren, og da er avtalen inngått fra det tidspunktet.

Kort oppsummert

• Har megleren ikke formidlet aksepten i tide, er det normalt ikke inngått noen avtale før aksepten kom fram.
• Megleren skal formidle bud og aksepter skriftlig og opptre i samsvar med god meglerskikk.
• Ansvaret for at megleren ikke formidlet aksepten, avhenger av om det er pliktbrudd og et tap.
• Klagen til Reklamasjonsnemnda er gratis, men nemndas avgjørelse er bare rådgivende.