Det du så og hørte på visning – betyr det noe for kravet?

Visning og muntlige opplysninger: hva du kan bygge på

En avtale om kjøp av fast eiendom kan inngås skriftlig eller muntlig, og er den muntlig, kan hver av partene kreve at den skrives ned (§ 1-3). Det er likevel sjelden avtalen som er muntlig, mens opplysningene rundt den ofte er det.

Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren, eller til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne (§ 3-8). Opplysningen må kunne antas å ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet i tide og på en tydelig måte. Opplysningene må være konkrete: generelle og vage formuleringer gjør sjelden selgeren ansvarlig. At boligen er «i god stand» sier lite, mens at taket ble lagt om for tre år siden, er konkret.

Hvem som gir opplysningen, har betydning. Bare ansvarlig megler kan gi råd og opplysninger av betydning for handelen, holde budrunde og kontraktsmøte. En medhjelper kan lage utkast til salgsoppgave og annonser og holde visninger. Det du hører fra en medhjelper på visning, kan likevel være opplysninger på selgerens vegne. Se Megleren sa noe annet på visning enn i salgsoppgaven, Selger var ikke på visning – hvem svarer for det som ble sagt? og Visningsbrosjyre eller full salgsoppgave – hva gjelder?.

Har du stilt et direkte spørsmål og fått feil svar, er det ofte lettere å vise at selgeren ga en uriktig opplysning enn at hun tidde. Se Jeg spurte direkte og fikk feil svar og Selger sa det var «normalt for alderen». Har megleren avvist spørsmål, se Megleren avviste spørsmålene mine om fukt.

Hva du så, og hva du regnes for å ha undersøkt

Du kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Har du undersøkt eiendommen før avtalen, eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan du heller ikke gjøre gjeldende noe du burde ha oppdaget. Det gjelder ikke når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro (§ 3-10 andre ledd). Selgerens opplysningsplikt begrenses ikke av dette.

Hva som kreves av deg, er ikke mye. I en dom fra 2025 (HR-2025-1749-A) la Høyesterett til grunn at en kjøper bare må foreta en vanlig, aktsom besiktigelse, og at undersøkelsesplikten ikke skal strekkes så langt at risikoen for skjulte feil flyttes tilbake til kjøperen. Kjøperne visste at det hadde vært mus i boligen, men fikk likevel medhold, siden det ikke var ytre tegn på skade de burde ha oppdaget.

Det som er tydelig for øyet, kan derimot bli et problem. Var fuktflekken synlig, eller luktet det mugg, kan spørsmålet være om du burde forstått at noe var galt. Se Fuktflekken var synlig på visning – kan jeg fortsatt klage? og Det luktet mugg på visning – er saken da vanskeligere?. Forhold som ikke kunne ses, er noe annet: se Møbler og tepper skjulte skader på visning, Visning i mørket eller med snø på taket og Videovisningen skjulte feil ved boligen. Har selgeren hindret deg i å se, se Selger hindret meg i å se kjelleren eller loftet.

Har du tatt med en håndverker på visning, eller hadde du selv fagkunnskap, kan vurderingen skjerpes. Les Jeg tok med håndverker på visning – påvirker det saken?, Kjøper med fagkunnskap: stilles det strengere krav? og Kjøpers undersøkelsesplikt: hvor mye måtte du sjekke?. Hadde du ikke plikt til å ta med takstmann, se Hadde jeg plikt til å ta med takstmann på visning?.

Slik gikk det for Sander

Sander var på visning to ganger og spurte megleren direkte om det hadde vært fukt i kjelleren. Megleren svarte «ingen problemer så lenge vi har eid den». Sander skrev det ned i telefonen samme kveld og sendte en SMS til megleren dagen etter med en takk og en oppsummering av svaret. Megleren svarte «ja, stemmer».

Etter fire måneder oppdaget Sander en fuktskade langs kjellerveggen. Selgeren hevdet at hun ikke hadde hørt hva megleren sa og at Sander hadde sett gulvet selv. Sander la frem SMS-en og pekte på at han hadde spurt konkret og fått et konkret svar.

Selgeren erkjente at det hadde vært en lekkasje for noen år siden. Utfallet ble et prisavslag basert på et tilbud fra et firma som utbedrer fukt, og SMS-en ble avgjørende for at Sander ikke måtte bevise hva som var sagt muntlig.

Slik dokumenterer du det som ble sagt

Muntlige opplysninger er vanskelige å bevise, og det er du som må sannsynliggjøre at de ble gitt. Skriv ned hva som ble sagt, av hvem og når, samme dag. Send en kort SMS eller e-post som oppsummerer svaret og be om bekreftelse, slik Sander gjorde. Se Slik skriver du ned det som ble sagt på visning og SMS og e-post fra megleren som bevis.

Dokumentene må være tilgjengelige før bud. Kjøperen skal ikke måtte anstrenge seg nevneverdig for å finne dem, og de bør kunne lastes ned fra annonsesiden og ligge fremme på visning. I forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Gikk budrunden raskt, se Budrunden gikk fort – hadde jeg tid til å undersøke?. Har du kjøpt boligen uten å se den, se Kjøpte boligen usett – hva betyr det for et krav?.

Muntlige løfter om retting og rabatt

Lover selgeren på visning eller i budrunden å fikse feilen eller gi en rabatt, kan det bli en del av avtalen. Har selgeren godtatt at noe skal skje, kan det etter omstendighetene være en selvstendig avtaleforpliktelse, og du kan da ha rett til å kreve at avtalen oppfylles. Skriv løftet ned, og få det inn i kontrakten. Et vanlig vilkår i boligselgerforsikring er at muntlige og skriftlige avtaler mellom kjøper og selger ikke er dekket, så slike krav går mot selgeren. Se Selger lovet muntlig å fikse feilen før overtakelse, Løfte om rabatt eller utbedring i budrunden og Andre visning avdekket ting du ikke fulgte opp.

Kravene ved en mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen, og du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.

Kort oppsummert

• Muntlige opplysninger på visning kan gi krav når de var konkrete og feil, og du må selv bevise hva som ble sagt.
• Det du så på visning, begrenser kravet bare hvis feilen var tydelig for en vanlig, aktsom kjøper.
• Du har ikke plikt til å bruke sakkyndig hjelp, og en generell risiko flytter ikke ansvaret over på deg.
• Skriv ned hva som ble sagt samme dag, og send en SMS som oppsummerer svaret.
• Få løfter om retting og rabatt skriftlig, og sikre dokumentene som lå tilgjengelig før du ga bud.