Hadde jeg plikt til å ta med takstmann på visning?

Loven krever ikke sakkyndig hjelp

Avhendingslova stiller ikke krav om at du skal ha med takstmann. Kjøperen har en undersøkelsesplikt, men den er avgrenset. Høyesterett har sagt at det i utgangspunktet bare kreves en vanlig, aktsom besiktigelse i tråd med god skikk. Kjøperen har ikke plikt til å gjøre mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med hjelp fra sakkyndig (HR-2025-1749-A).

Det er selgeren som bærer ansvaret for at opplysningene kjøperen har grunn til å regne med å få, blir gitt (avhendingslova § 3-7). Reglene om hva du kjenner til eller burde ha oppdaget, innskrenker ikke denne plikten (§ 3-10 tredje ledd). Ved forbrukerkjøp har dessuten «som den er» og andre alminnelige forbehold ingen virkning (§ 3-9). Kjøperens undersøkelsesplikt skal ikke brukes til å flytte den generelle risikoen for skjulte feil tilbake på kjøperen.

Du kan altså velge å gå på visning uten fagfolk. Men det er en forskjell på å ha plikt til noe og å ha nytte av det.

Slik virker tilstandsrapporten inn

En tilstandsrapport er ikke påbudt, og selgeren har ingen plikt til å skaffe en. Men selgeren blir lettere ansvarlig for mangler hvis han ikke har en. Derfor har mange en rapport laget av en bygningssakkyndig som er uavhengig av partene.

Har selger lagt fram en rapport, og du har hatt anledning til å sette deg inn i den, regnes du for å kjenne det som går tydelig fram av den (§ 3-10 første ledd). En rapport som oppfyller forskriften, regnes som godkjent. Da faller krav på forhold som er tydelig omtalt bort. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe.

Oppfyller ikke rapporten kravene, regnes ikke opplysningene i den som kjent for deg. Det gjelder blant annet hvis en rapport mangler det forskriften krever. Det er derfor lurt å lese den nøye, og å legge merke til hva som ikke er undersøkt. Skal det oppgis at en bygningsdel ikke er undersøkt, står det i rapporten.

Boligselgerforsikring krever ofte at selger har en rapport som oppfyller forskriften og ikke er for gammel. Det er selgers ordning, men du merker den fordi de fleste boliger nå kommer med rapport.

Hva en takstmann kan gi deg

Tar du med en takstmann, får du en som vet hvor man skal se. Etter forskriften skal den bygningssakkyndige undersøke det som er synlig og flytte tepper, møbler og inventar når det er nødvendig for å komme til. Våtrom skal undersøkes med hulltaking og fuktmåling, med noen unntak. Du får dermed en systematisk gjennomgang du ikke kunne gjort selv.

Dette gjelder for tilstandsrapporten. Tar du selv med en takstmann på visning, avtaler du hva han skal gjøre. Spør om han kan vurdere det du er bekymret for, som fukt, elektrisk anlegg eller tak, og få omfanget skriftlig.

Poenget er ikke at du har plikt. Poenget er at en takstmann ofte finner noe du ikke ville sett, og at det du får vite, kan brukes i prisforhandlingen. Det du oppdager før avtalen, kan du derimot ikke klage på etterpå, så kostnaden må veies mot at du får kjennskap til feil du ellers kunne ha krevd erstatning for. Det er en avveining, ikke et krav.

Slik gikk det for Samira

Samira skulle kjøpe en tomannsbolig. Hun leste salgsoppgaven, gikk gjennom huset to ganger og spurte megleren om kjelleren. Hun valgte å ikke ta med takstmann. Selger hadde ingen tilstandsrapport, men en egenerklæring uten merknader om fukt.

Etter overtakelsen viste det seg at kjelleren hadde vært utsatt for fukt gjennom flere år. Selger mente at Samira burde tatt med en sakkyndig. Samira svarte at hun hadde undersøkt slik en vanlig kjøper gjør, at det ikke var ytre tegn å se, og at egenerklæringen ikke nevnte noe. Selger trakk innvendingen. Saken ble avgjort ved at selger betalte for utbedring av kjelleren.

Selger oppfordrer deg til å undersøke

Er du blitt oppfordret av selger til å undersøke noe, for eksempel «sjekk loftet selv», og du uten rimelig grunn ikke gjør det, kan du miste krav på det du ville oppdaget (§ 3-10 andre ledd). Unntaket er hvis selgeren har vært uærlig eller grovt uaktsom. Generelle oppfordringer om å undersøke betyr lite. Se også hva som ble sagt på visning.

Når du har oppdaget feil etter overtakelsen, må du undersøke så snart det er rimelig anledning (§ 4-9) og si fra innen rimelig tid (§ 4-19). Skal du klage på en takstmann som har gjort en dårlig jobb, kan du lese hvordan du klager på en takstmann. Er visningen preget av dårlige forhold, se visning i mørket eller med snø på taket.

Kort oppsummert

• Du har ikke plikt til å ta med takstmann på visning, bare til en vanlig, aktsom besiktigelse.
• Er det en tilstandsrapport, regnes du for å kjenne det som går tydelig fram av den.
• En takstmann er et valg som kan gi deg mer kunnskap, men kjennskapen kan også svekke krav du ellers ville hatt.
• Selgerens plikt til å opplyse består uansett hvem du hadde med på visning.
• Les rapport og salgsoppgave selv, og si fra straks hvis du finner feil etter overtakelsen.