Det luktet mugg på visning – er saken da vanskeligere?

Hvorfor lukten kan brukes mot deg

Etter avhendingslova § 3-10 kan du ikke gjøre gjeldende som mangel (feil som gir deg krav mot selgeren) noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Har du undersøkt boligen, gjelder det også noe du burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Selgeren kan derfor si at en muggen lukt var et signal du burde fulgt opp.

Men lukt er et vagt tegn. Den kan komme fra flere ting, som dårlig lufting, en gammel matte eller en ubrukt bolig. Fukt kan også lukte lite når den sitter bak flater du ikke ser. At du la merke til en lukt, betyr ikke at du kjente til at det var råte eller fuktskade i konstruksjonen.

Regelen om undersøkelse har to viktige sperrer. Den gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro (§ 3-10 andre ledd). Og den innskrenker ikke selgerens opplysningsplikt etter § 3-7. Visste selgeren om fukt og tiet eller svarte feil, hjelper det ham lite at det luktet på visning.

Risiko er ikke det samme som kunnskap

Høyesterett har lagt til grunn at det ikke er nok for å miste kravet at du kjente til en risiko for en mangel (HR-2025-1749-A). I den saken visste kjøperne at det hadde vært mus i boligen og at det var gjort ufaglært arbeid. Det var likevel ingen ytre tegn på skade som de burde ha oppdaget på visning, og kravene deres ble ikke avskåret.

Overført til lukt betyr det at kjøperen som bare kjente en svak lukt, står bedre enn kjøperen som fikk vite at det var fuktskade. Høyesterett har også sagt at det bare kreves en vanlig, aktsom besiktigelse. Du har ikke plikt til å ta med sakkyndig eller gjøre omfattende undersøkelser. Undersøkelsesplikten må ikke strekkes så langt at risikoen for skjulte feil flyttes tilbake til kjøperen.

Slik gikk det for Nora

Nora kom på visning til en tomannsbolig og kjente en svak muggen lukt i kjelleren. Hun spurte selgeren, som sa at det bare var lufting som manglet, og at det aldri hadde vært fukt. Nora kjøpte. To måneder etter overtakelsen fant hun soppvekst bak et panel, og en fagperson mente skaden var mange år gammel.

Selgeren mente at lukten var et tydelig tegn Nora burde fulgt opp. Nora viste til at hun hadde spurt, og at han hadde svart uten forbehold. Hun hadde skrevet ned spørsmålet og svaret samme dag. Svaret var et uriktig svar på et direkte spørsmål, og selgeren kjente til tidligere fuktproblemer. Kravet falt derfor ikke bort, og selgeren godtok et prisavslag.

Slik reduserer du risikoen når det lukter på visning

Har du kjent en lukt, kan du gjøre flere ting før du gir bud:

• Spør selgeren og megleren direkte om fukt, og be om svaret skriftlig.
• Les tilstandsrapporten. Er det gjort hulltaking i våtrom eller kjeller etter forskriften, skal det stå i rapporten. Kunne ikke en del undersøkes, skal det også stå der.
• Legg merke til om rapporten forklarer årsak og konsekvens for rom med TG2 eller TG3.
• Ta bilder og skriv ned hva du kjente og hvor.
• Vurder å ta forbehold om nærmere undersøkelse før budet.

Står fukt eller lukt tydelig i tilstandsrapporten, regnes du som kjent med det. Da er saken en helt annen. Har selgeren tatt et generelt forbehold mot fukt uten konkrete grunner, har det ingen virkning ved forbrukerkjøp (§ 3-9 andre ledd).

Hva du gjør hvis du ser fukt etter overtakelsen

Undersøk boligen så snart du har rimelig anledning til det (§ 4-9), og si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (§ 4-19). Beskriv hva du har funnet og hva slags mangel det gjelder. Sikre bilder og gjerne en fagvurdering før noe rives. Om et krav for fukt etter kjøp, kan du lese mer i artikkelen om klage på mugg etter boligkjøp.

Andre saker om hva som teller fra visningen, er fuktflekken som var synlig på visning, håndverkeren du tok med på visning og plikten til å ta med takstmann. Pilaren om det du så og hørte på visning forklarer helheten.

Kort oppsummert

• Lukt av mugg på visning kan brukes mot deg, men bare hvis den var et tydelig tegn på skade.
• Å kjenne til en risiko er i utgangspunktet ikke nok til at kravet faller.
• Du må bare gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse, ikke omfattende undersøkelser.
• Spør direkte om fukt, få svaret skriftlig og les tilstandsrapporten nøye.