Megleren sa noe annet på visning enn i salgsoppgaven

Hva teller mest: visningen eller salgsoppgaven?

Hovedregelen er at det skriftlige går foran, fordi det er lettest å bevise. Megleren skal sørge for at du, før handelen sluttes, skriftlig og tydelig får de opplysningene du har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. Salgsoppgaven skal blant annet vise areal, alder, byggemåte, ferdigattest, kostnader og forholdet til offentlige planer.

Det betyr ikke at det som blir sagt muntlig på visning er uten betydning. Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selger har gitt, og det samme gjelder opplysninger i annonse og markedsføring på vegne av selger. Om selger er ansvarlig for det megleren sier muntlig, må vurderes konkret. Høyesterett har sagt at opplysninger må være konkrete for å kunne binde selger, og at vage og generelle formuleringer sjelden er nok.

En avtale om kjøp av fast eiendom kan i seg selv være muntlig, men hvis en av partene krever det, skal den settes opp skriftlig. Sørg derfor for at det viktige står i kontrakten.

Når blir en muntlig opplysning en mangel?

Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet i tide og på en tydelig måte. Er du på visning og megleren sier at taket er skiftet, mens salgsoppgaven sier at taket er fra byggeåret, må du vurdere begge. Opplysninger som er retta før budet, gir vanligvis ikke mangel.

Selgeren blir ikke automatisk ansvarlig bare fordi megleren sa noe. Spørsmålet er om opplysningen var konkret, om du hadde grunn til å stole på den, og om den virket inn på beslutningen din. Var det en vag vending som «fint og pent», er den sjelden nok. Sa megleren «taket ble lagt for fem år siden», er det mer konkret.

Legg også merke til det du selv kjente til. Du kan ikke påberope noe du kjente eller måtte kjenne til da du kjøpte. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsoppgaven og andre dokumenter du fikk anledning til å lese. Hvis salgsoppgaven tydelig sa noe annet enn megleren på visning, kan det svekke kravet ditt. Da hadde du en grunn til å be om en avklaring før du ga bud.

Kan megleren holdes ansvarlig?

Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta begge parters interesser. Han skal gi råd og opplysninger som har betydning for handelen. Bare ansvarlig megler kan gi råd og opplysninger av betydning for handelen. Medhjelpere kan holde visninger, men de kan altså ikke gi råd på egen hånd.

Et eventuelt erstatningsansvar for megleren bygger på alminnelig erstatningsrett. I en sak fra 2005 kom Høyesterett fram til at et meglerforetak var solidarisk ansvarlig med selger overfor kjøperen for tap som skyldtes at megleren uaktsomt ikke opplyste at enkelte utleieenheter ikke lovlig kunne leies ut. Det viser at ansvar kan komme på tale, men dommen er ikke en fasit for din sak.

Du kan også klage megleren inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Nemnda behandler klager fra selger, kjøper og interessenter, og det koster ingenting for forbrukeren å klage, uansett utfall.

Slik gikk det for Viktor

Viktor var på visning i en leilighet. Megleren sa at bad og elektrisk anlegg var oppgradert for få år siden. I salgsoppgaven sto det bare at badet var «fra byggeåret», og at det var gjort «noe arbeid» på el-anlegget. Viktor la et bud noen dager senere og fikk den.

Etter overtakelsen viste det seg at badet var fra byggeåret og at el-anlegget ikke var skiftet. Viktor mente at han var blitt villedet av megleren, og ville kreve prisavslag av selger.

Selgeren hevdet at salgsoppgaven var riktig, og at Viktor burde ha lest den. Det kan være et tungtveiende argument, for Viktor kjente eller måtte kjenne til det som sto i salgsoppgaven. Men Viktor hadde notert megleren sine ord på telefonen samme kveld, og hadde en melding til en venn som gjengav dem. Det ga ham et bevis for at opplysningen var konkret.

Viktor kunne både kreve prisavslag fra selger og vurdere kravet mot megleren. Han sendte skriftlig melding til begge, og la ved notatet fra visningen. Han holdt fast ved hva som ble sagt og når.

Hva bør du gjøre?

Skriv ned hva megleren sa, samme dag, med dato og navn på dem som var til stede. Be om at avvik mellom salgsoppgaven og det som ble sagt, avklares skriftlig før du gir bud. Få det inn i kontrakten eller i en e-post fra megleren. Har du allerede kjøpt, må du si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen.

Du kan kreve prisavslag, som normalt settes til kostnaden ved å rette mangelen, og erstatning. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler.

Les mer om det du så og hørte på visning, om hvem som svarer for det som ble sagt når selger ikke var på visning og om meglers ansvar for feil i salgsoppgaven. Se også salgsoppgaven som bevis.

Dette er generell informasjon om reglene og erstatter ikke juridisk rådgivning i din sak.

Kort oppsummert

• Sa megleren noe annet på visning enn salgsoppgaven, går det skriftlige normalt foran, men uriktige opplysninger kan gi mangel.
• Megleren skal skriftlig og tydelig gi deg opplysninger du har grunn til å regne med å få.
• Konkrete opplysninger veier tyngre enn vage formuleringer.
• Dokumenter hva megleren sa på visning, og få det skriftlig.
• Du kan klage megleren inn for Reklamasjonsnemnda, og det er gratis.