Løfte om rabatt eller utbedring i budrunden

Hva et løfte i budrunden er verdt

Budrunder går fort. Megleren ringer, selgeren vil gjerne selge, og noen sier at «vi tar av på prisen hvis du tar boligen», eller at «vi fikser sluket før du overtar». Slike lovnader er lette å gi og vanskelige å bevise.

Avhendingslova bygger på at boligen har en mangel (en feil som kan gi deg krav mot selgeren) hvis den ikke er i samsvar med det som følger av avtalen. Avtalen kommer først. En avtale om kjøp av fast eiendom kan inngås skriftlig eller muntlig, men er den muntlig, kan hver av partene kreve at den skrives ned. Det er derfor du har rett til å be om at løftet nedtegnes.

Forskjellen mellom å ha en avtale og å kunne bevise den er stor. Har du bare en muntlig lovnad, står du med bevisbyrden. Det er du som må sannsynliggjøre hva som ble sagt og at det var en bindende avtale.

Løfte om utbedring

Har selgeren lovet å utbedre, og det er avtalt, er utbedringen en del av det selgeren har forpliktet seg til. Forarbeidene nevner at når selgeren har godtatt at bestemte ting skal følge med, kan det være en selvstendig avtaleforpliktelse. Da kan du ha rett til å kreve at avtalen oppfylles.

Loven gir deg ellers ikke krav på at selgeren skal rette en mangel ved brukt bolig. Selgeren har rett til å rette, og må du godta det, med mindre det gir deg urimelig ulempe. Kjøperen kan bare kreve retting i to tilfeller: når selgeren har ført opp huset for salg, eller ved forbrukerkjøp av nyoppført bolig fra en næringsdrivende som har vært brukt i mindre enn ett år. Kravene ved brukt bolig er ellers prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse.

Dette er grunnen til at utbedringen bør skrives inn. Uten avtale kan du ikke kreve utbedring. Med avtale er det avtalen som gjelder. Se også spørsmålet om å kreve dokumentasjon på utbedring og om kontantoppgjør i stedet for utbedring.

Løfte om rabatt

Et løfte om rabatt er enklere. Det er rett og slett en lavere pris. Avtales prisen skriftlig i budet og i kontrakten, er saken avgjort. Er rabatten bare muntlig, må du kunne vise den.

Husk at budjournalen registrerer bud og aksepter. Kjøper og selger skal få kopi av budjournalen uten ugrunnet opphold etter at handelen er kommet i stand. Den viser hva som ble budt og akseptert, og kan hjelpe deg å se om et endret bud og en rabatt stemmer med det som står i kontrakten. Du kan lese mer om innsyn i spørsmålet om budjournalen.

Akseptfristen kan også spille inn. I forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Da har du normalt tid til å be om skriftlig bekreftelse før du binder deg. Lørdag regnes ikke som virkedag. Er budrunden gått fort, kan du lese om det i spørsmålet om at budrunden gikk fort.

Slik gikk det for Kristoffer

Kristoffer var i budrunde på en tomannsbolig. Underveis ringte megleren og sa at selgeren gikk med på å skifte det gamle sluket på badet før overtakelsen dersom Kristoffer la inn et bud på et bestemt beløp. Kristoffer la inn budet og fikk tilslaget.

Under kontraktsmøtet spurte Kristoffer om sluket kunne føres inn i kontrakten. Megleren sa at det var en formalitet og at det ikke var nødvendig. Kristoffer signerte uten å få det med.

Da overtakelsen nærmet seg, var sluket ikke skiftet. Selgeren hevdet at han aldri hadde lovet dette. Kristoffer hadde en SMS fra megleren, sendt etter samtalen, der det stod «selgeren skifter sluk før overtakelse». Selgeren ombestemte seg da han så meldingen, og sluket ble skiftet to dager før nøklene ble utlevert. Uten SMS-en ville Kristoffer måttet bruke pengene selv og prøve å kreve dem tilbake.

Hvem svarer for løftet

Det er ikke gitt at et løfte fra megleren binder selgeren. Ansvarlig megler har en rolle på vegne av selgeren, men forpliktelsen om utbedring bør komme fra selgeren selv. Får du løftet gjennom megleren, be om at selgeren også bekrefter det, eller at det tas inn i kontrakten. Hvem som svarer for det som blir sagt, står i spørsmålet om megleren og visningen.

Vær også oppmerksom på forsikringen. Et vanlig vilkår i boligselgerforsikring er at den ikke dekker avtaler mellom kjøper og selger eller arbeid selgeren har lovet å gjøre. Du kan derfor ikke regne med at forsikringsselskapet betaler hvis selgeren ikke oppfyller et løfte.

Slik får du løftet på papiret

Be om at løftet føres inn i kontrakten eller i et vedlegg som begge signerer. Er det ikke mulig, be om en e-post fra selgeren der han beskriver hva som skal gjøres og når. Beskriv konkret hva som skal utbedres, hvem som utfører det, og når det skal være ferdig.

Du kan også holde tilbake en del av kjøpesummen hvis du har krav på grunn av en mangel. Kjøperen kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre at kravet blir dekket. Se pilaren om hva du så og hørte på visning for grunnreglene.

Kort oppsummert

• Et løfte om rabatt eller utbedring i budrunden er mest verdt når det står i kontrakten eller i en skriftlig bekreftelse fra selgeren.
• Du kan kreve at en muntlig avtale skrives ned, men må selv kunne bevise hva som ble lovet.
• Ved brukt bolig har du ikke krav på retting, så et løfte om utbedring bør være en avtalt forpliktelse.
• Et vanlig vilkår er at boligselgerforsikringen ikke dekker arbeid selgeren har lovet å gjøre.