Selger var ikke på visning – hvem svarer for det som ble sagt?
Var selgeren ikke til stede på visningen, er det først og fremst opplysningene som kom fra selgeren, eller fra noen som handlet på hans vegne, som kan gjøre ham ansvarlig. Det som står i annonsen og salgsoppgaven, regnes som opplysninger fra selgeren. Muntlige uttalelser fra megler eller visningsvert må du kunne sannsynliggjøre. Hvem som sa hva, og om det virket inn på kjøpet, avgjør saken. Skriv derfor ned hva som ble sagt, og sikre gjerne bevis fra samme dag.
Hvem kan gjøre selgeren ansvarlig når han ikke var der?
At selgeren holdt seg borte fra visningen, betyr ikke at han slipper unna. Avhendingslova § 3-8 sier at boligen har en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Det samme gjelder opplysninger i annonse, salgsprospekt og annen markedsføring på vegne av selgeren. Dermed er det ikke nok å spørre hvem som sto i stuen. Du må spørre hvem opplysningen egentlig kom fra.
Er beskrivelsen skrevet av megleren ut fra det selgeren har fortalt, er den i praksis selgerens. Det samme gjelder skjemaer selgeren har fylt ut selv. Det er ofte enklere å bygge på det som står skriftlig enn på det som ble sagt over kaffekoppen.
Hvem fører visningen, og hva betyr det?
Visninger holdes ofte av en medhjelper til megleren. Eiendomsmeglingsforskriften sier at en medhjelper kan holde visninger, men at bare ansvarlig megler kan gi råd og opplysninger av betydning for handelen. Det betyr at en visningsvert som svarer på spørsmål om fukt eller elektrisk anlegg, egentlig går utenfor sin rolle. Det fritar ikke noen for ansvar. Det forteller deg bare at du bør sjekke svaret mot noe skriftlig.
Megleren har dessuten en egen plikt. Han skal gi kjøperen opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Slik kan et feil svar på visning rette kravet mot både selger og megler. I en dom fra 2005 (HR-2005-01044-A) kom Høyesterett til at et meglerforetak var solidarisk ansvarlig sammen med selgeren for tap som skyldtes at megleren uaktsomt lot være å opplyse om et forhold. Dommen gjaldt utleieenheter som ikke lovlig kunne leies ut, og må ikke leses videre enn det.
Slik gikk det for Maren
Maren kom på visning til en enebolig og møtte bare en ung visningsvert. Hun spurte om kjelleren hadde vært fuktig. «Nei, den er helt tørr», svarte han. Selgeren var på hytta den dagen. Tre måneder etter overtakelsen luktet det muggent, og en fagperson fant fuktskade i gulvet.
Maren skrev til selgeren og hevdet at han hadde gitt feil opplysninger. Selgeren svarte at han aldri hadde sagt noe om kjelleren, og at han ikke var til stede. Marens bevis var svakt, for hun hadde bare sin egen hukommelse. Men egenerklæringen selgeren hadde fylt ut, svarte «nei» på spørsmål om tidligere fukt, og den var tydelig feil. Hun bygde kravet på den, ikke på visningen. Selgeren tilbød til slutt et prisavslag, uten å innrømme noe om visningen.
Hvordan du sannsynliggjør det som ble sagt
Det er du som må sannsynliggjøre at det var en mangel og at opplysningen ble gitt. Uten selgeren i rommet blir det ofte ord mot ord. Slik styrker du saken:
- Skriv ned hvem som sa hva, når og hvor, samme dag. Se hvordan du skriver ned det som ble sagt på visning.
- Be om svaret skriftlig. En e-post eller melding til megleren etter visningen gjør muntlige svar om til noe du kan vise til.
- Sjekk om samme opplysning står i annonse, salgsoppgave eller egenerklæring. Da trenger du ikke stole på visningen.
- Ta vare på annonsen som den så ut da du kjøpte, med skjermbilder.
Opplysningene må dessuten ha virket inn på avtalen, og de må være konkrete. Generelle og vage vendinger i markedsføringen gjør sjelden selgeren ansvarlig (Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) s. 90). «Helt tørr kjeller» er konkret. «Fin bolig med sjel» er det ikke.
Hvis megleren sa noe annet enn selgeren
Noen ganger spriker uttalelsene. Da er det skriftlige det tryggeste. Har megleren sagt noe annet på visningen enn det som står i salgsoppgaven, gjelder ofte samme vurdering som for andre motstridende opplysninger, og du kan lese mer i saken om megleren som sa noe annet enn salgsoppgaven. Spørsmålet om hvem som svarer, er også behandlet i den korte artikkelen om visningsassistenten og hvem som svarer for det som ble sagt.
Vil du gå videre med en klage mot megleren, kan Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandle den. Det koster ingenting for forbrukeren å klage, uansett utfall. Pilaren om hva du så og hørte på visning forklarer hvordan visningen ellers spiller inn i et krav.
Kort oppsummert
- Selgeren kan svare for opplysninger selv om han ikke var til stede på visningen, hvis de kom fra ham eller fra noen som handlet på hans vegne.
- Bare ansvarlig megler skal gi opplysninger av betydning for handelen. En medhjelper kan holde visning.
- Uttalelser fra visningen må du sannsynliggjøre selv, så skriv dem ned samme dag.
- Bygg helst kravet på annonse, salgsoppgave eller egenerklæring når selgeren ikke var til stede.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 145 saker om risikoopplysninger i tilstandsrapporten fikk kjøper helt eller delvis medhold i 25 %.