Andre visning avdekket ting du ikke fulgte opp

Hvorfor en ekstra visning kan svekke kravet

Avhendingslova § 3-10 andre ledd sier at har du undersøkt eiendommen før avtalen ble inngått, kan du heller ikke gjøre gjeldende som mangel (feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) noe du burde ha oppdaget ved undersøkelsen. En andre visning gir deg mer tid til å se. Selgeren kan derfor hevde at det du oppdaget, eller lett kunne ha oppdaget, var noe du burde fulgt opp.

Det ligger ikke noe forbud i at du tar en ny visning. Tvert imot er det klokt. Men det du ser på visning nummer to, blir en del av bildet av hva du kjente til. Ser du noe underlig og lar det ligge, står du dårligere enn om du hadde spurt.

Hva som ikke kan brukes mot deg

Mange tror at en ny visning setter dem i en dårligere stilling enn å la være. Det er ikke riktig som hovedregel. Poenget er ikke hvor mange ganger du har vært der, men hva du faktisk så, og om det var tydelig nok til at en vanlig kjøper ville reagert.

Høyesterett har sagt at det i utgangspunktet kreves en vanlig, aktsom besiktigelse. Du har ikke plikt til å gjøre mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med hjelp fra sakkyndig (HR-2025-1749-A). Å kjenne til en risiko er heller ikke nok til at kravet faller. I samme dom ble kjøperne ikke avskåret selv om de visste at det hadde vært mus, fordi det ikke var ytre tegn på skade de burde oppdaget på visning.

I tillegg gjelder ikke undersøkelsesregelen hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro (§ 3-10 andre ledd). Selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 blir heller ikke innskrenket av at du har vært to ganger på visning.

Slik gikk det for Rune

Rune var på første visning og likte leiligheten. På andre visning la han merke til at det knakte litt i gulvet i entreen, og at en list nær baderomsdøren var misfarget. Han nevnte det ikke for noen, og la inn bud.

Etter overtakelsen kom det frem at gulvet var påvirket av lekkasje fra badet. Selgeren viste til at Rune hadde vært to ganger på visning og måtte ha sett misfargingen. Rune svarte at han bare hadde sett en liste med en flekk, ikke en fuktskade, og at han ikke hadde noen grunn til å tro at det var lekkasje. Hverken selgeren eller megleren hadde sagt noe om fukt. Saken endte med et forlik der selgeren dekket noe av utbedringen, mens Rune måtte bære kostnadene knyttet til flekken selv.

Hva du bør gjøre når du oppdager noe på visning

Når du ser noe som vekker mistanke, er det bra å ha en fast rutine:

• Spør selgeren eller megleren direkte, og be om svaret skriftlig.
• Ta bilder med dato, og skriv ned hva du så og hvor.
• Les tilstandsrapporten på nytt. Står det at noe ikke er undersøkt, må det oppgis i rapporten (forskriften om tilstandsrapport).
• Vurder å be om en nærmere undersøkelse, eller ta forbehold i budet.

Skulle du i ettertid oppdage skaden, er det viktig å kunne vise at du spurte, og at du fikk et svar som ikke stemte. Ser du at spørsmålet du stilte ble besvart feil, kan du lese mer om det i saken om feil svar på et direkte spørsmål.

Hvis tegnet var synlig

Var forholdet tydelig synlig, for eksempel en fuktflekk i taket, er det en egen vurdering om du kan klage. Dette er behandlet i saken om fuktflekken som var synlig på visning. Hadde du ikke med takstmann, eller mangler du sakkyndig hjelp, kan du lese om plikten til å ta med takstmann. Var visningen i mørket eller med snø på taket, er det spesielle hensyn i saken om visning i mørket eller med snø på taket. Sa megleren noe annet enn det som stod i salgsoppgaven, er det forklart i saken om megleren og salgsoppgaven. Pilaren om hva du så og hørte på visning samler det hele.

Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning til det (§ 4-9), og si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (§ 4-19).

Kort oppsummert

• Du kan miste kravet for det du burde ha oppdaget ved andre visning og ikke fulgte opp.
• Du må bare gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse, og kunnskap om en risiko er ikke nok.
• Grov uaktsomhet eller uærlighet hos selgeren opphever regelen mot deg.
• Spør om det du ser, få svaret skriftlig og dokumenter funnene med bilder.