Budrunden gikk fort – hadde jeg tid til å undersøke?

Hva reglene sier om tiden i budrunden

Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd sier at megleren i forbrukerforhold ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Har boligen siste visning på en fredag, kan akseptfristen altså tidligst utløpe mandag kl. 12.00.

Regelen gir deg ikke en lang betenkningstid, og den beskytter først og fremst mot at bud må avgjøres i affekt rett etter visningen. Den skal hindre at et bud som ble gitt under en visning, må aksepteres samme kveld. Fristen sier ingenting om hvor lenge selve budrunden varer, og den gir deg ikke en rett til å få forlenget den. Bare ansvarlig megler skal holde budrunde og kontraktsmøte (etter forskriften om megleroppdraget).

Hva du hadde rimelig anledning til å undersøke

Avhendingslova § 3-10 gjør at du regnes for å kjenne til det som står tydelig i tilstandsrapport og andre salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i. Forarbeidene sier at dokumentene må være tilgjengelige før du gir bud, og at du ikke skal måtte anstrenge deg nevneverdig for å få tak i dem (Prop. 44 L (2018–2019) s. 70).

Har du hatt dokumentene, men brukt bare noen minutter på dem, er det du som bærer risikoen for det som stod der. Var de ikke tilgjengelige før du ga bud, står du sterkere. Det samme gjelder hvis megleren la ut dokumentene først etter at budrunden var i gang. Høyesterett har lagt til grunn at undersøkelsesplikten ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil flyttes tilbake til kjøperen (HR-2025-1749-A).

Slik gikk det for Jørgen

Jørgen ville kjøpe en tomannsbolig og var på visning på en torsdag. Budrunden startet samme kveld. Han hadde ikke fått tilstandsrapporten før visningen, og megleren sendte den først etter at de første budene var kommet inn. Jørgen ga bud utover natten og vant budrunden fredag.

Etter overtakelsen viste det seg at taket var slitt, og at dette stod i rapporten. Selgeren viste til at Jørgen hadde hatt rapporten før han ga sitt siste bud. Jørgen svarte at han fikk den først da prisen allerede var høy, og at han ikke rakk å lese den. Selgeren mente det var Jørgens eget ansvar. Saken endte med at Jørgen ikke fikk medhold for taket, fordi rapporten var sendt før siste bud, men fikk medhold i et annet krav, som ikke sto i noe dokument.

Slik beskytter du deg når det går fort

Du kan gjøre flere ting selv om budrunden går raskt:

• Be om alle salgsdokumenter før visningen, og ikke gi bud før du har lest dem.
• Legg merke til når hvert dokument ble tilgjengelig. Det kan få betydning senere.
• Ta forbehold i budet hvis du trenger mer tid til å undersøke boligen nærmere.
• Be om kopi av budjournalen. Kjøper og selger skal få kopi uten ugrunnet opphold etter at handelen er kommet i stand (etter bestemmelsen om budjournal i eiendomsmeglingsforskriften).
• Ikke la deg presse til å gi bud på noe du ikke har sett dokumentasjon på.

Har du opplevd at megleren la press på deg, kan Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandle klagen. Det koster ingenting for forbrukeren å klage, uansett utfall. Spørsmålet om innsyn i budjournalen er omtalt i saken om innsyn i budjournalen etter budrunden.

Løfter gitt i budrunden

Noen ganger lover selgeren noe i budrunden, for eksempel rabatt eller utbedring. Dette er behandlet i saken om løfte om rabatt eller utbedring i budrunden. Det er også ofte et spørsmål om du burde ha tatt med en fagperson. Se plikten til å ta med takstmann. Hvis megleren sa noe annet enn salgsoppgaven, gjelder saken om megleren og salgsoppgaven. Løfter om utbedring før overtakelse står i saken om selger som lovet å fikse feilen. Pilaren om hva du så og hørte på visning samler hovedreglene.

Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning til det (§ 4-9), og si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (§ 4-19).

Kort oppsummert

• Akseptfristen i budrunden skal ikke være kortere enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, og lørdag er ikke virkedag.
• Dokumentene skal være tilgjengelige før du gir bud. Har du hatt anledning til å lese dem, regnes du som kjent med det som står tydelig.
• Tidspress alene gir sjelden krav, men manglende dokumenter kan svekke selgerens forsvar.
• Be om dokumentene tidlig, ta forbehold ved behov og be om budjournalen.