Selger lovet muntlig å fikse feilen før overtakelse

Når selger lovet muntlig å fikse feilen, kan løftet gjelde

Boligen skal være i samsvar med det som er avtalt om kvalitet, utrustning og annet (avhendingslova § 3-1). Har selger lovet å utbedre en feil før du overtar, kan løftet være en del av det han har forpliktet seg til. Det kan skje selv om det ikke står i kontrakten, for en avtale om kjøp av fast eiendom kan inngås både skriftlig og muntlig (§ 1-3).

Problemet er beviset. Er avtalen muntlig, kan hver av partene kreve at den skrives ned. Det er du som kjøper som må sannsynliggjøre at løftet ble gitt og hva det gikk ut på. Sier selger at han bare «skulle se på det», står du med lite hvis du ikke har noe skriftlig.

Selgeren kan i tillegg svare for opplysninger han har gitt. Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selger har gitt, også i annonse eller salgsprospekt (§ 3-8). En muntlig opplysning om at feilen «er ordnet» eller «blir ordnet før overtakelsen» kan komme inn under den regelen. Da må du likevel kunne vise at han sa det, og at det virket inn på beslutningen din.

Slik får du løftet bevist

Bevis er ofte en SMS, en e-post eller en melding fra megleren. Be selger om å bekrefte løftet skriftlig med en kort melding: «Jeg bekrefter at du utbedrer taklekkasjen på kjøkkenet før overtakelsen 15. mars, slik vi snakket om.» Svarer han ja, har du det du trenger. Svarer han ikke, har du i det minste vist at du tok det opp.

Be også megleren føre løftet inn i kontrakten eller i et vedlegg som begge undertegner. Har megleren vært til stede da selger sa det, kan hun være vitne, og salgsoppgaven eller budjournalen kan vise hva som ble avtalt. Ta vare på notater, bilder av feilen slik den så ut før løftet, og datoer.

Er løftet gitt på visning eller i en samtale uten vitner, blir det ord mot ord. Det er ikke umulig å vinne fram, men det er tyngre. Se også hva som skjer når selger ikke var til stede på visningen.

Slik gikk det for Emma

Emma kjøpte en tomannsbolig. Ved den siste befaringen så hun at det var en sprekk i pipekragen og et avtrykk av vann på loftet. Selger sa at han skulle «få en tømrer til å ordne det» før hun flyttet inn. Emma spurte om hun skulle skrive det i kontrakten, men selger sa at det ikke var nødvendig.

Samme kveld sendte hun en melding: «Bare for ordens skyld: du får utbedret sprekken i pipekragen og lekkasjen på loftet før overtakelsen. Gi beskjed hvis jeg har misforstått.» Selger svarte «ja, det ordner jeg». Da hun overtok, var ingenting gjort. Hun viste meldingen, fikk to tilbud fra en tømrer og krevde prisavslag. Selger prøvde først å si at han bare hadde lovet å «se på det». Meldingen fikk ham til å bytte mening, og han godtok prisavslaget.

Hva du kan kreve hvis løftet brytes

Er ikke løftet oppfylt ved overtakelsen, er det en mangel. Da kan du kreve prisavslag, som normalt settes til det det koster å få feilen rettet (§ 4-12). Ta inn tilbud fra to eller tre håndverkere. Du kan også kreve erstatning for tapet ditt, blant annet ekstra utgifter (§ 4-14). Skyldes tapet at selger har vært uaktsom, kan det gjelde både direkte og indirekte tap.

Selger har rett til å utbedre feilen selv. Tilbyr han å gjøre det etter overtakelsen, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan ikke uten videre kreve at han retter feilen ved en vanlig brukt bolig, men han har et løfte å stå ved. Vil du la en annen gjøre jobben, bør du først gi selger mulighet til å rette. Se når selger må få prøve å rette først.

Kjøperen dekker selv de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler. Det gjelder samlet for alle manglene. Kravet som bygger på et konkret løfte om å utføre arbeid, er en egen sak, men regn med at selger vil argumentere for at egenandelen gjelder.

Hold igjen penger hvis oppgjøret ikke er gjort

Er kjøpesummen ikke betalt ennå, kan du holde tilbake så mye som trengs for å sikre kravet (§ 4-15). Egenandelen reduserer det du kan holde tilbake. Snakk med megleren om oppgjøret før du gjør det. Har du allerede betalt, blir det å kreve pengene i ettertid.

Ikke forvent at selgerens forsikring dekker kravet. Et vanlig vilkår i boligselgerforsikring er at den ikke dekker muntlige og skriftlige avtaler mellom kjøper og selger, og heller ikke arbeid selgeren har lovet å gjøre. Vilkårene varierer mellom selskapene, men kravet rettes ofte mot selger personlig.

Si fra og dokumenter

Skriv til selger så snart du ser at feilen ikke er utbedret. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget den (§ 4-19). Ta bilder av feilen, og lag en enkel oversikt over hva som ble avtalt. Er selger uenig i det som ble sagt, kan selgers utsagn på visning eller i samtaler få betydning. Har selger på annen måte sagt at noe var «normalt», se artikkelen om det som ble sagt om alderen.

Kort oppsummert

• Når selger lovet muntlig å fikse feilen, kan løftet være en del av avtalen, men du må kunne bevise det.
• Be selger bekrefte løftet skriftlig, og få det inn i kontrakten eller et vedlegg.
• Blir feilen ikke utbedret, kan du kreve prisavslag etter det det koster å få den rettet, eller erstatning.
• Egenandelen på 10 000 kroner for mangler gjelder også her, så bruk pengene på det som betyr noe.
• Dokumenter den uferdige feilen og si fra til selger straks etter overtakelsen.