SMS og e-post fra megleren som bevis

Hvorfor SMS fra megleren er bevis som veier tyngre enn hukommelsen

Ved en tvist om hva som ble sagt før kjøpet står ofte ord mot ord. Selgeren eller megleren husker det annerledes, og du har bare din egen versjon. En SMS eller e-post løser det problemet. Der står ordlyden, avsenderen og tidspunktet.

Avhendingslova § 3-8 sier at boligen har en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også opplysninger i annonse, salgsprospekt eller markedsføring på hans vegne. Megleren opptrer for selgeren, og meldingene hans kan derfor være opplysninger du kan bygge på. De må være konkrete. Et skriftlig «taket ble skiftet i 2018» er noe helt annet enn «taket ser fint ut».

Hva slags meldinger som gjør mest nytte

Ikke alle meldinger er like sterke bevis. Se etter disse egenskapene:

• Avsenderen er ansvarlig megler. Etter eiendomsmeglingsforskriften er det bare ansvarlig megler som kan gi råd og opplysninger av betydning for handelen. En medhjelper kan lage utkast til salgsoppgave og holde visninger.
• Svaret er et konkret svar på et konkret spørsmål fra deg.
• Meldingen er datert før du bandt deg til kjøpet, for opplysningen må ha virket inn på avtalen.
• Meldingen står ikke i motstrid til noe annet skriftlig som er blitt sendt i etterkant.

Megleren har også en egen plikt til å gi kjøperen skriftlig og tydelig de opplysningene kjøperen har grunn til å regne med å få (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Det er en grunn til å be om svar på e-post fremfor å nøye seg med en telefonsamtale.

Slik gikk det for Sverre

Sverre skulle kjøpe en leilighet i et sameie. På visningen spurte han megleren om det var planlagt store utgifter til fellesarealene. Megleren sa «ikke så vidt jeg vet». Samme kveld sendte Sverre en SMS: «Bare for ordens skyld: du bekreftet at det ikke er planlagt større tiltak i sameiet?» Megleren svarte «Riktig, ingenting jeg er kjent med».

Etter overtakelsen kom det frem at årsmøtet allerede hadde diskutert utskifting av vinduer. Megleren mente han ikke hadde gitt noen garanti. Sverre viste frem meldingene. De var ikke et bevis for at vinduene var i dårlig stand, men de viste hva han hadde spurt om og hva han hadde fått til svar. Saken endte med at selgeren betalte en del av Sverres merkostnader for å slippe en tvist.

Slik lagrer og bruker du meldingene

Gjør dette så snart du ser at noe kan bli en sak:

• Ta skjermbilder som viser avsender, dato og hele samtalen, ikke bare enkeltmeldinger. Ta vare på selve e-postene, ikke bare utskrifter.
• Sikkerhetskopier fra telefonen. Slettede meldinger og en telefon som går i stykker kan gjøre beviset borte.
• Ikke rediger eller kutt i det du sender videre. Utdrag kan føre til at motparten sår tvil om resten.
• Ikke svar på en måte som kan leses som at du slår deg til ro med noe annet.

Skal du bruke meldingene mot megleren, kan Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandle klagen. Det koster ingenting for forbrukeren å klage, uansett utfall. Høyesterett har også kommet til at et meglerforetak kan være solidarisk ansvarlig sammen med selgeren når megleren uaktsomt lot være å opplyse om noe (HR-2005-01044-A). Les mer om hvor mye bevis som trengs, i artikkelen om sannsynlighetsovervekt i boligsaker.

Når meldingene ikke er nok

En melding fra megleren kan vise hva du ble fortalt. Den beviser ikke at boligen faktisk hadde en feil. Du må i tillegg dokumentere selve mangelen, for eksempel med en tilstandsvurdering eller et bilde. Og du må gi selgeren beskjed innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (§ 4-19).

Lovet megleren noe muntlig som senere ikke står i noen melding, kan du be om en bekreftelse på e-post allerede samme dag. Det er også nyttig når selgeren lover å utbedre noe, som forklart i saken om selger som lovet muntlig å fikse feilen. Sier megleren noe annet enn salgsoppgaven, står det skriftlige som regel sterkest. Se megleren som sa noe annet enn salgsoppgaven. Den samlede oversikten over hva som teller fra visningen, finner du i pilaren om hva du så og hørte på visning.

Kort oppsummert

• SMS og e-post fra megleren viser hva som ble sagt og når, og er sterke bevis.
• Du må selv sannsynliggjøre mangelen, så meldingene bør suppleres med dokumentasjon av feilen.
• Meldinger fra ansvarlig megler med konkrete svar og dato før kjøpet veier mest.
• Lagre hele samtalen uredigert, og be om skriftlig bekreftelse på det som ble sagt muntlig.