Megleren avviste spørsmålene mine om fukt

Hva megleren skal opplyse om

Megleren har en plikt til å gi deg opplysninger som du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Det skal skje skriftlig og tydelig, og det skal skje før handelen sluttes. Megleren skal også opptre i samsvar med god meglerskikk og gi både kjøper og selger råd og opplysninger som har betydning for handelen.

Fukt i en bolig er en slik opplysning for de fleste kjøpere. Sier megleren «det har vi ikke noe om» eller «det får du undersøke selv», betyr det ikke at spørsmålet er uten betydning. Det betyr bare at du ikke har fått svar.

Legg merke til hvem du snakket med. Bare ansvarlig megler kan gi råd og opplysninger av betydning for handelen. En medhjelper, for eksempel den som holder visningen, kan vise boligen, men ikke gi de opplysningene som handelen bygger på. Hvem som svarer for det som blir sagt av andre enn megleren, kan du lese mer om i spørsmålet om visningsassistenten.

Hva du gjør når spørsmålene dine blir avvist

Det viktigste er å flytte samtalen fra muntlig til skriftlig. Send en e-post til megleren der du stiller de samme spørsmålene på nytt, med dato. Skriv konkret, for eksempel om det har vært fukt i kjelleren, om det er gjort tiltak, og om det finnes dokumentasjon. Be om svar innen en frist du selv setter, for eksempel før budfristen.

Et skriftlig svar kan brukes som bevis senere. Et skriftlig «kan ikke svare på det» kan også brukes, fordi det viser at du spurte og ikke fikk beskjed. Har du fått noe pr. SMS eller e-post, kan du lese mer om hvordan slike meldinger virker som bevis i spørsmålet om SMS og e-post fra megleren.

Be også om dokumentene som finnes: tilstandsrapport, egenerklæring og eventuell dokumentasjon fra tidligere arbeid. Kjøperen skal ikke måtte anstrenge seg nevneverdig for å få tak i dokumentene, og opplysningene skal være tilgjengelige før du gir bud.

Kan selgeren svare for at megleren tiet

Selgeren har sin egen opplysningsplikt. Boligen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og at den er omfattet av opplysningsplikten. Derfor har det betydning at du kan vise hva du spurte om. Forteller selgeren at han kjente til fukt, men ikke sa noe, er det selgerens forhold som er avgjørende, ikke om megleren svarte pent eller ikke.

Megleren kan også bli ansvarlig selv. I en dom fra 2005 kom Høyesterett til at et meglerforetak var solidarisk ansvarlig sammen med selgeren for et tap som skyldtes at megleren uaktsomt ikke opplyste om at enkelte enheter ikke lovlig kunne leies ut. Saken gjaldt ikke fukt, men den viser at megleren ikke bare kan svare unnvikende uten risiko. Om du kan kreve noe av megleren, kan du lese om i spørsmålet om erstatning fra megleren.

Slik gikk det for Mette

Mette var på visning i en leilighet i første etasje og la merke til at det luktet innestengt i gangen mot bakgården. Hun spurte megleren om det hadde vært fukt. Megleren svarte at han ikke hadde oversikt over det, og at hun kunne se i salgsoppgaven.

Salgsoppgaven sa ingenting om fukt. Mette sendte samme kveld en e-post med tre konkrete spørsmål: om det hadde vært fuktskader, om det var utført utbedringer, og om selgeren hadde dokumentasjon. Da fristen gikk ut, hadde hun ikke fått svar, og hun trakk seg fra budgivningen.

Kort tid etter tok en annen kjøper leiligheten. Et halvt år senere fikk han beskjed fra sameiet om at det skulle gjøres arbeid på grunn av fuktskader i bakvegg. Mette hadde ikke noe krav, siden hun aldri kjøpte, men hun hadde unngått kjøpet. Hadde hun likevel kjøpt, ville e-posten vært hennes viktigste bevis for hva som var spurt om og hva som ikke ble besvart.

Hva du kan gjøre etter at du har kjøpt

Har du allerede kjøpt og oppdager fukt, er det spørsmålet du stilte på visning, og svaret du fikk, en del av beviset. Ta vare på alt. Reklamer overfor selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og beskriv hva du fant.

Vil du klage på megleren, kan du bruke Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Nemnda behandler klager fra forbrukere på meglervirksomheten, og det koster ingenting å klage, uansett utfall.

Undersøkelsesplikten din er begrenset. Du trenger bare å gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse. Du har ikke plikt til å gjøre omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med hjelp fra sakkyndig. Om du selv kunne ha oppdaget fukten på visning, avhenger av hva som var synlig for en vanlig besøkende, og om du fikk svar på det du spurte om. Mer om dette finner du i pilaren om hva du så og hørte på visning.

Kort oppsummert

• Når megleren avviste spørsmålene dine om fukt, bør du stille dem på nytt skriftlig og be om skriftlig svar før du byr.
• Megleren skal gi opplysninger du har grunn til å regne med å få, og bare ansvarlig megler kan gi de opplysningene handelen bygger på.
• Selgerens egen opplysningsplikt gjelder uavhengig av hva megleren svarte, men du må sannsynliggjøre at det er en mangel.
• Ta vare på e-poster og SMS der du spurte om fukt, også svar som avviser spørsmålene.