Jeg tok med håndverker på visning – påvirker det saken?

Hva som skjer når du har undersøkt boligen

Avhendingslova skiller mellom to situasjoner. Den første er at du ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Den andre er at hvis du har undersøkt eiendommen før kjøpet, kan du heller ikke kreve noe for det du burde ha oppdaget ved undersøkelsen.

Å ta med en håndverker er en undersøkelse. Du har da gjort noe mer enn å gå rundt og se, og loven legger vekt på hva en slik undersøkelse burde avdekket. Det betyr ikke at du har mistet retten din. Det betyr at målestokken flytter seg: Det er ikke lenger bare hva en vanlig besøkende ser, men hva en undersøkelse med fagkyndig hjelp burde ha vist.

Har du ikke undersøkt noe utover en vanlig visning, er kravene til deg mildere. Høyesterett har lagt til grunn at det bare kreves en vanlig, aktsom besiktigelse i tråd med god skikk. Du har ikke plikt til å gjøre mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med hjelp fra sakkyndig.

Du velger ikke bort rettighetene ved å spørre en fagmann

Mange holder tilbake fra å ta med håndverker av redsel for å svekke saken sin. Det er som regel ikke en god grunn. Høyesterett har uttalt at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen. Det ville være i strid med formålet med endringene i 2022.

Det er heller ikke risiko i seg selv som avskjærer kravet. At du vet om en risiko for mangel, er i utgangspunktet ikke nok til at kravet går tapt. I en dom fra 2025 visste kjøperne at det hadde vært mus i boligen og at det var gjort ufaglært arbeid, men det var ingen ytre tegn på skade som de burde ha oppdaget på visning. Kravene deres ble ikke avskåret.

Selgerens plikt står fast

Reglene om hva du kjente til eller burde ha oppdaget, innskrenker ikke selgerens opplysningsplikt. Boligen har en mangel (en feil som kan gi deg krav mot selgeren) hvis du ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder selv om du tok med håndverker.

Og regelen om undersøkelse gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte har handlet i strid med god tro. Har selgeren for eksempel skjult en skade, hjelper det ikke selgeren at du hadde med en håndverker som ikke fant den.

Hva håndverkeren sa, blir noe du vet

Det andre poenget er praktisk. Sier håndverkeren «her er det fuktskade i vinduet», og du kjøper likevel, vil du normalt bli regnet for å kjenne til det. Du kan da ikke senere kreve noe for akkurat den feilen, med mindre selgeren har gitt uriktige opplysninger som var avgjørende for bildet.

Derfor bør du be håndverkeren skrive ned det han observerer, og ta det med i vurderingen av budet. Har du funnet feil, kan du bruke dem i prisforhandlingen eller be selgeren utbedre før overtakelsen. Løftet om utbedring bør stå i kontrakten. Se også om muntlige løfter om utbedring og om hvor synlige feil på visning påvirker kravet.

Slik gikk det for Markus

Markus tok med en snekker på visning av en enebolig fra 1970-tallet. Snekkeren så at panelet på nordveggen hadde sprekker og at malingen skallet. Han sa at han kunne ta en nærmere titt, men at han ikke kunne se bak panelet uten å åpne veggen.

Markus la inn bud, kjøpte boligen og overtok. Da han skiftet panel på nordveggen året etter, fant han råte i bunnsvillen og bakvegg. Han reklamerte til selgeren og viste til at han ikke hadde fått opplysninger om at det hadde vært lekkasje fra takrennen.

Selgeren svarte at Markus hadde hatt en håndverker med og måtte ha visst. Uenigheten handlet om hva snekkeren faktisk hadde sett. Markus hadde notert i mobilen at snekkeren bare hadde sett sprekker og malingsskall. Sprekkene og malingen var kjent for ham, og han fikk ikke noe krav for at panelet trengte utskifting. Råten bak veggen kunne ingen se ved en vanlig undersøkelse, og selgeren hadde visst om lekkasjen. Den delen av kravet sto seg, og selgeren betalte for utbedringen.

Når du bør ta med fagkyndig

Skal du ha nytte av en håndverker, gir det mest å bruke ham på det som gjelder deg: bad, tak, vinduer, kjeller. Be ham ta med seg fuktmåler og lys. Be om å få se nederst på veggene og ved sluk og rør. Har boligen tilstandsrapport, kan han lese den sammen med deg og si hva de ulike avvikene vil koste.

Du har ikke plikt til å ta med fagkyndig. Å gjøre det er et valg som gir deg mer informasjon, men som også gjør at du vet mer. Vurderer du å bruke en takstmann i stedet, kan du se spørsmålet om plikten til å ta med takstmann. Den samlede oversikten finner du i pilaren om hva du så og hørte på visning.

Kort oppsummert

• Når du tar med håndverker på visning, har du undersøkt boligen, og du kan ikke kreve noe for det du burde ha oppdaget ved undersøkelsen.
• Det håndverkeren sier og ser, regnes for kjent for deg, så be ham skrive det ned.
• Selgerens opplysningsplikt består, og regelen om undersøkelse gjelder ikke hvis selgeren har vært uærlig eller grovt uaktsom.
• Du har ikke plikt til å ta med håndverker, og risiko alene avskjærer ikke kravet.