Kjøpte boligen usett – hva betyr det for et krav?

Hva betyr det å ha kjøpt usett?

Mange kjøper bolig uten å ha vært på visning, for eksempel fordi de bor i et annet land, kjøper på video eller kjøper i en hektisk budrunde. Loven har ingen egen regel for usett-kjøp. Reglene er de samme som ellers. Forskjellen ligger i hva du kan sies å ha kjent til. Du har ikke sett noe med egne øyne, så det du vet, kommer fra annonse, salgsoppgave, tilstandsrapport og det som ble sagt på telefon eller e-post. Salgsdokumentene må dessuten være lette å få tak i. Kjøperen skal ikke måtte anstrenge seg nevneverdig for å finne dem, og opplysningene må være tilgjengelige før du gir bud (Prop. 44 L (2018–2019) s. 70).

Etter avhendingslova § 3-10 kan du ikke gjøre gjeldende som mangel (feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i. Det gjelder uansett om du faktisk leste dem. Et usett-kjøp fritar deg altså ikke fra å lese salgsoppgave og tilstandsrapport.

Hva selgeren ikke kan bruke mot deg

Undersøkelsesregelen i § 3-10 andre ledd rammer den som har undersøkt eiendommen før avtalen, og som burde ha oppdaget noe ved undersøkelsen. Har du ikke vært der, har du ikke undersøkt. Selgeren kan da ikke si at du burde sett den synlige flekken i taket, for du så aldri taket.

Selgeren kan heller ikke kreve at du hadde satt i gang omfattende undersøkelser. Høyesterett har sagt at det i utgangspunktet bare kreves en vanlig, aktsom besiktigelse, og at undersøkelsesplikten ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil flyttes tilbake til kjøperen (HR-2025-1749-A). Å «kjøpe som den er» uten å se boligen gir heller ikke selgeren en fritakelse. Ved forbrukerkjøp har alminnelige forbehold av typen «som den er» ingen virkning (§ 3-9 andre ledd).

Oppfordringer du ikke fulgte

Her kan usett-kjøp bli et problem. Har selgeren oppfordret deg til å undersøke, og du uten rimelig grunn lot være, kan du ikke bruke det du burde oppdaget mot ham (§ 3-10 andre ledd). Står det i salgsoppgaven at kjøpere oppfordres til å besiktige kjelleren, og du lot være uten god grunn, er du dårligere stilt.

Avstand og tidspress kan være en rimelig grunn i noen tilfeller, men det avhenger av situasjonen. Regelen gjelder likevel ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro. Selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 blir heller ikke innskrenket av at du ikke var der.

Slik gikk det for Line

Line bodde i utlandet og kjøpte en leilighet uten å ha sett den. Hun leste salgsoppgaven og fikk tilsendt en tilstandsrapport. I rapporten sto det, i et eget punkt med forklaring, at badet hadde fuktskader og at rommet hadde tilstandsgrad 3. Etter overtakelsen ble badet revet ut, og hun krevde prisavslag.

Selgeren viste til rapporten. Line svarte at hun ikke hadde vært på visning. Det hjalp ikke. Fuktskaden sto tydelig i en rapport hun hadde fått anledning til å lese, og da regnes hun for å kjenne til den. Kravet om badet falt. Derimot fikk hun medhold i at det manglet en lovlig brukstillatelse for kjelleren, for det sto ingen steder i dokumentene.

Slik sikrer du kravet etter et usett-kjøp

Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning til det (§ 4-9). Gjør det grundig og dokumenter alt med bilder. Har du kjøpt usett, er den første befaringen din viktigste. Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget en feil, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).

Vil du vite mer om hvordan et krav kan bli avskåret av det du sa ja til, kan du lese om kjøpere med fagkunnskap og strengere krav og videovisning som skjulte feil. Hvis mangelen rammer det du kjøpte boligen for, kan det også være aktuelt med heving, som er forklart i saken om heving når mangelen rammer hovedformålet. Selgerens muntlige løfter er omtalt i saken om løfte om å fikse feilen før overtakelse, og hvordan visningen ellers teller, står i pilaren om hva du så og hørte på visning.

Kort oppsummert

• Å ha kjøpt usett svekker ikke kravet, men du regnes for å kjenne til det som står tydelig i salgsdokumentene.
• Du har ikke undersøkt, så selgeren kan ikke si at du burde ha oppdaget synlige feil.
• En oppfordring til å undersøke som du lot ligge uten rimelig grunn kan bli brukt mot deg.
• Gjør en grundig befaring så snart du overtar, og dokumenter alt.