Visning i mørket eller med snø på taket

Det du ikke kunne se, kan ikke holdes mot deg

Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende noe hun kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Har hun undersøkt eiendommen, gjelder det også det hun burde ha oppdaget ved undersøkelsen (avhendingslova § 3-10). Kravet er en vanlig, aktsom besiktigelse i tråd med god skikk, ikke omfattende eller kompliserte undersøkelser. Er taket dekket av snø, eller er det mørkt ute, kunne du ikke sett taket, og en vanlig besiktigelse ville ikke avdekket det.

I tillegg gjelder selgers egen opplysningsplikt fullt ut. Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold selger kjente til eller måtte kjenne til, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen (§ 3-7). Visningsforholdene endrer ikke det.

Høyesterett har dessuten sagt at det ikke er nok at kjøperen kjenner til en risiko for en mangel (HR-2025-1749-A). At du visste at du ikke fikk sett hele taket, betyr derfor ikke at du har mistet retten til å klage. Men jo mer du har grunn til å tro at noe er galt, desto mer kan selger si at du burde ha spurt.

Tilstandsrapporten skal si hva som ikke er sjekket

Har boligen en tilstandsrapport, må den opplyse om bygningsdeler som det ikke har vært mulig å undersøke. Forskriften nevner eksplisitt at taket kan ha vært dekket av snø. Da står det i rapporten. Du regnes for å kjenne det som går tydelig fram av rapporten, og det inkluderer at taket ikke ble undersøkt.

Det betyr at du ikke kan si at du ikke visste at taket ikke var sjekket. Men du kan fortsatt klage på skader på taket, så lenge det ikke gikk tydelig fram at det var en feil der, og så lenge selger ikke visste mer enn han sa. Sørg for å lese rapporten, og se etter setninger som «ikke undersøkt» eller «ikke mulig å vurdere».

Er taket en del av felles bygningsmasse i et sameie eller borettslag, er det gjerne unntatt fra rapporten, med mindre eieren har vedlikeholdsplikt. Da er spørsmålet et annet: hva sameiet eller laget har gjort og planlagt.

Slik gikk det for Therese

Therese så en enebolig i januar. Det var mørkt klokka fire, og taket lå under et lag snø. Salgsoppgaven hadde ingen tilstandsrapport, men opplyste at taket var «skiftet for noen år siden». Hun spurte megleren om de kunne se på taket i dagslys, men fikk til svar at det ikke var nødvendig.

I mai fant hun ut at taket lakk, og at det ikke var skiftet, bare overlagt med nye plater over det gamle. Selger mente at hun burde ha sett taket, eller bedt om ny visning. Therese viste til at hun hadde spurt om det, at hun hadde fått en opplysning fra selger som ikke stemte, og at snøen og mørket gjorde det umulig å oppdage. Selger godtok til slutt et prisavslag som svarte til kostnaden ved å skifte hele taket, etter at megleren bekreftet det hun hadde spurt om.

Hva du kan gjøre hvis du ser en dårlig visning komme

Hvis visningen skjer i mørket eller med snø, kan du:

• be om en ny visning i dagslys, eller be selger sende bilder og dokumentasjon på takets tilstand,
• spørre skriftlig om alder, materialer, utbedringer og kjente feil på taket, og be om svaret skriftlig,
• be om at det står i kontrakten hva selger har opplyst,
• ta bilder av det du kan se og notere hva som ikke kunne sjekkes.

Får du ikke noe svar og legger inn bud likevel, kan selger si at du kjente risikoen. Det er ikke det samme som at du har mistet krav, men beviset blir mer et spørsmål om skjønn. Les også hva som gjelder for det som ble sagt på visning og om megleren sa noe annet enn salgsoppgaven.

Etter overtakelsen

Når du har overtatt, skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning til det (§ 4-9). Da bør du få sett på taket så snart snøen har gått. Oppdager du en feil, må du si fra til selger innen rimelig tid (§ 4-19). Prisavslag settes normalt til det det koster å rette mangelen (§ 4-12). Kjøperen dekker de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler selv. Se også om du hadde plikt til å ta med takstmann og om synlige feil på visning.

Kort oppsummert

• Ved visning i mørket eller med snø på taket kan du ikke forventes å ha oppdaget det du ikke kunne se.
• En tilstandsrapport skal opplyse at taket ikke er undersøkt, og det regnes som kjent for deg.
• Å vite at taket ikke var sjekket, er ikke det samme som å kjenne til en feil, men spør likevel og be om ny visning.
• Selgers plikt til å opplyse gjelder uansett værforholdene på visningen.
• Si fra straks når du oppdager feilen på taket, og ta bilder av visningsforholdene.