Visningsbrosjyre eller full salgsoppgave – hva gjelder?

To dokumenter med ulik rolle

Visningsbrosjyren er det korte, pene arket du får i hånden på visningen. Den har gjerne noen bilder, et par setninger om boligen og de viktigste tallene. Salgsoppgaven er det lange dokumentet, ofte flere titalls sider, som megleren lager og som skal gi deg det du trenger for å ta en beslutning.

Loven behandler dem ikke likt. Avhendingslova sier at boligen har en mangel (en feil som kan gi deg krav mot selgeren) hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Det gjelder også opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren. Det er dette som gjør at en brosjyre ikke er uskyldig pynt. Regelen står i avhendingslovas § 3-8.

Hvorfor visningsbrosjyren kan binde selgeren

En brosjyre som deles ut på visning, er markedsføring av boligen. Skriver den at bad ble pusset opp i 2018, at boligen har et bestemt areal eller at kjelleren er tørr, er det opplysninger selgeren svarer for hvis de ikke stemmer.

Men ikke alt i en brosjyre har slik virkning. Opplysningene må være konkrete og til en viss grad spesifiserte, og du må ha hatt grunn til å stole på dem. Generelle og vage fraser som brukes i alle salgsmateriell, vil bare sjelden være nok. Høyesterett har vist til dette i en sak der en nabolagsprofil sa at området passet for familier med barn. Det var ikke konkret nok til å være en uriktig opplysning.

I tillegg må den uriktige opplysningen ha virket inn på avtalen. Har du kjøpt fordi brosjyren oppga et areal eller et byggeår som du la vekt på, står du sterkere enn hvis tallet ikke hadde noen betydning for deg.

Hva salgsoppgaven skal inneholde

Salgsoppgaven er strengere regulert. Megleren skal sørge for at du, før handelen sluttes, skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Loven lister opp et minimum, blant annet eierforhold, tinglyste forpliktelser, grunnareal, bebyggelsens areal, alder og byggemåte, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, forholdet til offentlige planer, faste løpende kostnader og totalkostnad.

Megleren kan heller ikke markedsføre boligen før salgsoppgaven er ferdig og tilgjengelig. Unntaket er boliger som ennå ikke er fullført. Det betyr at en ferdig salgsoppgave normalt skal finnes når brosjyren deles ut. I praksis er det salgsoppgaven du kan slå opp i når du vil sjekke hva som faktisk ble lovet om boligen.

Salgsoppgaven har også en annen viktig virkning. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i. Står det i salgsoppgaven at taket er nær slutten av levetiden, kan du ikke senere kreve noe for akkurat det.

Når brosjyren og salgsoppgaven sier noe ulikt

Dette er situasjonen mange havner i. Brosjyren sier «tilnærmet nytt bad», mens salgsoppgaven viser en tilstandsrapport med avvik på våtrommet. Eller brosjyren oppgir et areal som er større enn det salgsoppgaven har.

En uriktig opplysning gir bare en mangel hvis den ikke er rettet i tide og på en tydelig måte. Spørsmålet blir derfor hva du fikk se, og når. Ble motsigelsen tydelig for deg før du bandt deg, for eksempel ved at salgsoppgaven eksplisitt korrigerte brosjyren, kan selgeren vise til at opplysningen var rettet. Ligger rettelsen godt gjemt på side 34 uten at den er markert, er den vanskeligere å regne som tydelig. Forarbeidene legger vekt på at viktige opplysninger bør stå klart fram, og at «nakne» opplysninger ikke er nok der en forklaring ville vært naturlig.

Du må selv kunne vise hva som stod i brosjyren. Ta derfor vare på den, og ta bilde av sidene mens du fortsatt har den. Har du fått noe muntlig i tillegg, eller kan du dokumentere en lovnad, er det også aktuelt å se på muntlige løfter om utbedring og på om en synlig feil på visning svekker kravet. Du kan kan du lese mer om hva det betyr i artikkelen om hva som ble sagt på visning, og om avvik mellom megler og salgsoppgave i spørsmålet om at megleren sa noe annet enn salgsoppgaven.

Slik gikk det for Ludvig

Ludvig gikk på visning i en enebolig og fikk en visningsbrosjyre der det stod at hele første etasje var «nyoppusset i 2020». Salgsoppgaven, som han lastet ned kvelden før han la inn bud, nevnte oppussingen bare som «overflater». Etter overtakelsen viste det seg at gulvet på kjøkkenet aldri var byttet, bare lakket.

Ludvig tok fram brosjyren og salgsoppgaven og la dem ved siden av hverandre. Så sendte han selgeren en skriftlig reklamasjon der han pekte på det konkrete utsagnet i brosjyren og forklarte at det hadde påvirket hvor mye han var villig til å by. Selgeren svarte at salgsoppgaven bare sa «overflater», og at det gjaldt.

Uenigheten stod da på om «overflater» var en tydelig retting av brosjyren. Det var det ikke, mente Ludvig, siden ordet ikke sa at gulvene var urørt. Saken endte med at selgeren godtok et prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen) tilsvarende det det ville koste å legge nytt gulv, etter at Ludvig la fram brosjyren som dokumentasjon.

Slik sikrer du deg før du byr

Be om salgsoppgaven så tidlig som mulig, og les den før du leser brosjyren på nytt. Stryk under alt som er forskjellig. Send megleren et kort skriftlig spørsmål om hver avvikende opplysning, og be om svar på e-post. Da har du både spørsmålet og svaret, og det blir vanskeligere å hevde senere at motsigelsen var rettet.

Hvis det er tvil om hvilket dokument som gjelder, kan du be om at riktig opplysning tas inn i kontrakten. Det som står i avtalen, går foran alt annet når det skal avgjøres om boligen har en mangel.

Kort oppsummert

• Visningsbrosjyren regnes som markedsføring på vegne av selgeren, og konkrete uriktige opplysninger kan gjøre selgeren ansvarlig.
• Salgsoppgaven er det skriftlige minimumsdokumentet megleren skal gi deg, og du regnes for å kjenne til det som står tydelig i den.
• Sier brosjyren og salgsoppgaven noe ulikt, avgjør det om den uriktige opplysningen ble rettet i tide og på en tydelig måte.
• Ta vare på visningsbrosjyren og salgsoppgaven, og få avvikene skriftlig avklart før du byr.