Selger hindret meg i å se kjelleren eller loftet

Hva undersøkelsesregelen faktisk krever

Etter avhendingslova kan du ikke kreve noe for det du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Har du undersøkt eiendommen før kjøpet, kan du heller ikke kreve noe for det du burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Det samme gjelder hvis du uten rimelig grunn lot være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke.

Regelen bygger altså på at du enten har undersøkt, eller har fått oppfordring og valgt å la være. Har du ikke fått lov å undersøke, er det vanskelig å si at du burde ha oppdaget noe. Når selgeren har stengt døren til kjelleren eller sagt at loftet ikke er åpent for visning, er det selgeren som har begrenset undersøkelsen din, ikke du.

Når selgeren hindret visningen

Å hindre visning kan skje på mange måter. Nøkkelen finnes ikke. Det står møbler foran luken. Selgeren sier at det «ikke er noe å se» eller at det er «bare rot». Megleren sier at kjelleren ikke er ferdig. I alle tilfeller er poenget at du ikke har fått den anledningen som en vanlig kjøper ville hatt.

Hva som er en rimelig undersøkelse, er ikke absolutt. Høyesterett har lagt til grunn at det bare kreves en vanlig, aktsom besiktigelse i tråd med god skikk. Du har ikke plikt til å gjøre omfattende eller kompliserte undersøkelser. Og du kan ikke forventes å bryte deg inn i rom du er nektet adgang til.

Regelen om undersøkelse gjelder heller ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte har handlet i strid med god tro. Har selgeren holdt deg unna kjelleren fordi han vet om fukt der, er det slik en situasjon regelen er laget for.

Selgerens opplysningsplikt

Uavhengig av visningen har selgeren plikt til å opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det må også ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt. Reglene om hva du kjente til, innskrenker ikke denne plikten.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel (en feil som kan gi deg krav mot selgeren), og at selgeren visste eller burde ha visst om den. Å ha blitt stanset på visningen er ikke i seg selv bevis for at selgeren visste noe, men det kan være et tegn. Kombinert med en kjent skade, en tidligere reparasjon eller et vitne, kan det være avgjørende. Om selgeren i det hele tatt var til stede, og hvem som svarer for det som ble sagt, finner du i spørsmålet om selgeren som ikke var på visning.

Slik gikk det for Tommy

Tommy var på visning i en enebolig. Kjelleren var låst, og selgeren sa at det var «bare lager, og trapp med lav takhøyde». Da Tommy ba om å se, svarte selgeren at nøkkelen lå hos en nabo. Megleren fulgte Tommy ut, og han la inn bud dagen etter.

Etter overtakelsen fant Tommy en kjeller med tydelige fuktmerker langs alle yttervegger, og gulvet hadde vært lagt om for kort tid siden. Han reklamerte til selgeren, som svarte at Tommy jo hadde hatt anledning til å se alt.

Tommy hadde skrevet en SMS til megleren etter visningen, der han spurte om å få se kjelleren, og megleren hadde svart at det ikke var mulig. Meldingen var beviset på at han faktisk hadde bedt om å se. Selgeren trakk innsigelsen om undersøkelse og godtok å dekke kostnadene ved utbedringen.

Slik dokumenterer du at du ble hindret

Skriv ned datoen og hvem du snakket med. Skriv en kort e-post eller SMS til megleren samme dag, der du sier at du ikke fikk se kjelleren eller loftet og ber om at det ordnes. Da har du et skriftlig spor. Hvis du kan, be om en ny visning av de rommene, og ta med bilder eller filmer fra besøket.

Uten dokumentasjon blir det påstand mot påstand. Lovens tanke er at du skal kunne kreve noe for skader du ikke kunne oppdage. Har du derimot fått se rommene og valgt å ikke undersøke nærmere, er det ditt valg som blir avgjørende. Om synlige tegn er en del av beviset, kan du lese mer i spørsmålet om fuktflekken som var synlig.

Hva du bør gjøre før du byr

Har du ikke sett kjelleren eller loftet, bør du ikke by uten å ha fått svar. Krev en ny visning, eller be om at bud gjøres betinget av at rommene undersøkes. Får du ikke lov, kan det være et signal om noe. Få det i alle fall skriftlig at selgeren ikke vil åpne.

Har selgeren lovet at han skal rydde eller åpne før overtakelsen, står løftet best i kontrakten. Se muntlige løfter om utbedring før overtakelse. Grunnreglene om hva du så på visning finner du i pilaren om visning og krav.

Kort oppsummert

• Når selgeren hindret visning av kjelleren eller loftet, kan du normalt ikke bebreides for det du ikke fikk undersøke.
• Undersøkelsesregelen gjelder det du burde ha oppdaget ved en undersøkelse du gjorde, eller ved å ignorere en oppfordring.
• Har selgeren vært uærlig, gjelder ikke regelen, og opplysningsplikten består uansett.
• Skriv til megleren samme dag og be om å få se rommene, slik at du kan vise at visningen ble hindret.