Selger sa det var «normalt for alderen»

Hva ligger i at noe er normalt for alderen?

Avhendingslova § 3-2 sier at boligen har en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Alderen er altså med i vurderingen fra første stund. En kjøper kan ikke vente at en brukt bolig er i perfekt stand. Forarbeidene understreker at du må regne med at enkelte forhold vil kreve utbedring etter overtakelsen (Prop. 44 L (2018–2019) s. 6).

Men setningen «det er normalt for alderen» er et utsagn, ikke en regel. Den svarer ikke på om skaden går ut over det en kjøper kunne forvente. Et bad fra åttitallet med slitt fuging er normalt. Råte bak flisene er det ikke, selv om huset er gammelt. Spørsmålet er hvilken tilstand som er vanlig for en bolig av samme type og alder, og hvilken skade som er noe annet enn alminnelig slitasje.

Slitasje, skade og feil utførelse

Det er nyttig å skille tre ting:

• Slitasje. Materialene er brukt opp som forventet. Dette kan du normalt ikke klage på, men det kan påvirke hva du betaler for boligen.
• Skade. Noe har gått i stykker eller er blitt påvirket av fukt eller påkjenning. Alder kan være en del av årsaken, men ikke hele forklaringen.
• Feil utførelse. Noen har bygget eller reparert feil. Da hjelper det ikke at huset er gammelt.

I en tilstandsrapport uttrykker tilstandsgradene dette. TG1 gis ved bare normal slitasje. TG2 brukes ved vesentlige avvik, blant annet når en del er gammel og det er grunn til å varsle om skader på grunn av alderen. Rapporten viser altså noen ganger nettopp der alderen begynner å bli et problem. Står forholdet tydelig i en rapport som oppfyller forskriften, regnes du som kjent med det (§ 3-10).

Slik gikk det for Tonje

Tonje kjøpte en enebolig fra syttitallet. På visningen pekte hun på en misfarget flekk under vinduet i stuen. Selgeren sa: «Det er normalt for alderen på huset.» Tonje tenkte at det kunne stemme, og la inn bud.

Seks måneder etter overtakelsen fant en håndverker råtne bjelker under vinduet. Årsaken var en feil montert tetting fra en tidligere vindusrenovering, ikke alder. Tonje sa fra til selgeren. Selgeren svarte at han hadde sagt at det var normalt. Tonje svarte at utsagnet ikke sa noe om at det var råte. Tilstanden lå over det en kjøper kunne forvente av et hus av denne alderen. Saken endte med at selgeren godtok et prisavslag som dekket utbedringen.

Når utsagnet gjør saken svakere for deg

Selgerens ord kan også brukes mot deg. Hvis det var synlig, og selgeren sa at det var noe som hørte alderen til, kan han hevde at du ikke hadde grunn til å forvente noe annet. Jo tydeligere et forhold er ved en vanlig besiktigelse, desto vanskeligere er det å kreve noe. Høyesterett har samtidig lagt til grunn at kjøperen bare må gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse, og ikke mer omfattende undersøkelser med sakkyndig hjelp (HR-2025-1749-A).

Selgeren kan også ha uttalt seg om forhold uten å vite noe om det. Da kommer spørsmålet om opplysningen var konkret nok. Generelle og vage utsagn gjør sjelden selgeren ansvarlig (§ 3-8, Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) s. 90). Har selgeren derimot visst om skaden og likevel brukt alderen som forklaring, er han i en langt dårligere posisjon, se saken om selgeren som ikke opplyste om feil i egenerklæringen.

Hva du bør gjøre nå

Skriv ned hvem som sa hva og når, og gjerne hvilket forhold utsagnet gjaldt. Har du bilder fra visningen, er de mye verdt. Hent inn en vurdering fra en fagperson som skiller mellom alder og feil. Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet (§ 4-19). Fristene og hva du kan kreve, er forklart i pilaren om hva du så og hørte på visning. Vil du vite hvem du skal rette kravet mot, kan du se saken om selger eller forsikringsselskapet.

Har selgeren i tillegg hevdet at han ikke var til stede eller ikke hadde ansvar for det som ble sagt, finnes det egen omtale i saken om selger som ikke var på visning.

Kort oppsummert

• At noe er normalt for alderen, avgjør ikke saken. Boligen skal svare til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand.
• Alder forklarer slitasje. Den forklarer ikke feil utførelse eller skade selgeren kjente til.
• Du må selv sannsynliggjøre at tilstanden er dårligere enn en kjøper kunne vente.
• Skriv ned utsagnet og få en fagvurdering av om det er alder eller feil.