Radon i kjeller og en måling som ikke ble oppgitt: medhold (FinKN 2024-379)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 2000, solgt i som-den-er-stand for 4,85 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at det ikke var utført radonmåling. I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmålet om det var foretatt radonmåling. Han hadde eid og bodd i boligen siden 1999.

Kjøperen målte radon over en lengre periode etter overtakelsen. Den høyeste verdien var 530 Bq/m3 i kjellerstuen, og 210 Bq/m3 på soverommet i hybelen i kjelleren. Rapporten oppga en grenseverdi på 200 Bq/m3 og anbefalte tiltak hvis årsmiddelverdien i oppholdsrom var over 100 Bq/m3.

Etter reklamasjonen fant selgeren en radonmåling fra 2004, som viste 110 Bq/m3. Det var innenfor grensen som gjaldt den gangen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 39 062 kroner, som var pristilbudet på radonsug, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren kjente eller burde kjenne til forhøyet radon, og at egenerklæringen var uriktig. Spørsmålet var ikke begrenset i tid eller til målinger over en viss verdi.

Boligselgerforsikringen, som dekker selgerens ansvar, mente det ikke var en mangel. Målingen fra 2004 var en betryggende opplysning som viste at boligen var i orden. Selgerens plikt gjaldt bare negative forhold, og forhøyet radon kunne like gjerne ha oppstått etter overtakelsen. Selskapet mente også at det uansett var opplyst at hybelen ikke var godkjent, slik at feilen ikke hadde påvirket avtalen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk inn for at det var en mangel, og la vekt på tre forhold.

For det første var svaret i egenerklæringen positivt uriktig. Svaret sa at det ikke var målt radon i selgerens eiertid, men det var det. Da er det en uriktig opplysning etter § 3-8, som gjelder opplysninger som ikke stemmer.

For det andre var det spørsmålet om innvirkning (at feilen må ha kunnet påvirke kjøperens beslutning) som var vanskelig. Nemnda erkjente at det kunne være nok å svare ja med opplysning om at grensene den gang ikke var overskredet, og da er det usikkert om budgivningen ville blitt påvirket. Men nemnda kom likevel til at kjøperen ville ha oppfattet opplysningen som noe negativt.

For det tredje viste nemnda til at radon i alminnelighet har usikkerhet og risiko for helseskade knyttet til seg. Nemnda la også til at tvilsrisikoen etter praksis ligger hos selgeren. Nemnda tok ikke stilling til om § 3-7 også var brutt.

Prisavslaget ble satt til 39 062 kroner i tråd med kravet, og forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at egenerklæringen må svares på nøyaktig slik den er stilt. Spørsmålet gjaldt om det var foretatt radonmåling, uten tidsgrense. En eldre måling kan da ikke utelates, selv om den viste en lav verdi og var i orden den gang.

Saken viser også at tvil om innvirkning kan gå på selgerens regning. Når det gjelder helse og risiko, som radon, kan nemnda regne en unnlatt opplysning som viktig for kjøperen, selv om nivået var akseptabelt da målingen ble gjort. Nemnda var i tvil, så en lignende sak kan gå motsatt vei.

Kort oppsummert

• Selgeren svarte at radon ikke var målt, men det fantes en måling fra 2004.
• Nemnda mente svaret var uriktig og at det ville påvirket kjøperen, under noe tvil.
• Kjøperen fikk medhold og prisavslag på 39 062 kroner med forsinkelsesrente.