Radon i vann fra privat brønn, bolig fra 1995: ikke medhold (FinKN 2026-931)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1995, solgt «som den er» for 2,55 millioner kroner i 2020. Salgsoppgaven beskrev en innholdsrik bolig i generelt god stand, med vann fra eget borehull som hadde vært brukt som drikkevann i 25 år. Brønnen var ikke omtalt i tilstandsrapporten. Selger hadde eid boligen siden 1995. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på om det var kjent noe om feil eller kontroll på vann og avløp, og nei på om det var målt radon.

Sommeren 2025 ble drikkevannet analysert. To prøver viste 2 000 og 2 100 Bq/l (becquerel per liter). Tiltaksgrensen som anbefales for drikkevann, er 500 Bq/l. Kjøper meldte fra til selskapet i juli 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 219 299 kroner, med renter. Beløpet bygget på et tilbud på 205 393 kroner for radonrensing av vannet og 13 730 kroner for elektrisk tilkobling. Kjøper mente vannet var uegnet til vanlig bruk og at 25 år som drikkevann ga inntrykk av at det var trygt.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo. Det mente at en opplysning om privat brønn er en risikoopplysning om vannkvaliteten. Det viste også til at en takstmann mente radonkontroll av vann ikke var påbudt i 1995, og at et radonfilter kunne bli rimeligere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med selskapet, men skrev at spørsmålet var noe tvilsomt. Tre forhold var viktige.

For det første fant nemnda ingen holdepunkter for at det var gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger ved salget. Selger opplyste at det ikke var målt radon.

For det andre kan radon forekomme i Norge uten at det i seg selv er en mangel. Forhøyede radonverdier regnes i utgangspunktet ikke som en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum, altså at boligen avviker vesentlig fra det kjøper kunne forvente). Det må gjøres en helhetsvurdering. Ved privat brønn har kjøper en klar indikasjon på at vannkvaliteten kan være dårlig eller variere, og da skal det mye til før det regnes som et vesentlig avvik.

For det tredje var mye ukjent. Ingen visste hvilket radonnivå vannet hadde da kjøper overtok. Nivået kan endre seg over tid, og reklamasjonen kom nesten fem år etter overtakelsen. Det var heller ikke belyst hva målingene betyr for helsen eller for inneluften, og nemnda kunne ikke se at vannet ikke lenger kunne brukes.

Selskapet regnet at kostnaden var omtrent 8,6 prosent av kjøpesummen, over den veiledende grensen fra Høyesterett. Nemnda mente likevel at de kvalitative forholdene talte mot en vesentlig mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy kostnad ikke alene avgjør. Ved privat brønn regner nemnda med at kjøper vet at vannkvaliteten kan kreve vedlikehold og tiltak. Det hjelper også å kunne vise hva vannet var som ved overtakelsen og hva verdiene betyr for helsen. Måler du først mange år senere, blir det vanskeligere å vise at forholdet var der fra starten.

Kort oppsummert

• Radon på 2 000 og 2 100 Bq/l ble målt i vann fra privat brønn nesten fem år etter overtakelsen.
• Nemnda mente at radonnivået ved overtakelsen var ukjent, og at privat brønn er en risikoopplysning.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke prisavslag.