Tilstandsrapporten og feil etter kjøpet: hva du må ha lest

Tilstandsrapporten og feil etter kjøp: hva den gjør med kravet ditt

Avhendingslova sier at du ikke kan gjøre gjeldende noe du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du hadde anledning til å sette deg inn i (§ 3-10 første ledd). Opplysningsplikten til selgeren er likevel intakt: reglene om hva du kjente til begrenser den ikke.

En rapport som oppfyller kravene i forskriften, regnes som godkjent, og da kjenner du det som går tydelig frem av den. Små avvik fra kravene ødelegger ikke denne virkningen. Oppfyller rapporten ikke kravene, regnes opplysningene i den ikke som kjent for deg. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe, og den bygningssakkyndige skal være uavhengig av partene og formidle resultatet tydelig og forbrukervennlig. Loven påbyr ikke tilstandsrapport, men selgeren blir lettere ansvarlig for mangler uten en. Se Ingen tilstandsrapport ved salget – hva betyr det nå?, Tilstandsrapporten var over ett år gammel og Boligsalgsrapport eller tilstandsrapport: hva er forskjellen?.

Høyesterett har sagt at du normalt bare skal foreta en vanlig, aktsom besiktigelse, og at du ikke har plikt til mer omfattende undersøkelser. Det er heller ikke nok at du kjente til en risiko for mangel. Se Hvor grundig må kjøper lese en lang tilstandsrapport? og «Tydelig beskrevet» – når anses du å ha visst om feilen?.

Slik leser du tilstandsgradene

TG0 betyr at bygningsdelen ikke har avvik. Den skal være tilnærmet ny, og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. TG1 betyr mindre avvik: normal slitasje, og ingen tiltak er nødvendig straks. TG2 betyr vesentlige avvik: feil utførelse, skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Gradene brukes også for gamle deler når det er grunn til å varsle om skader på grunn av alderen. TG3 betyr store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid, eller påvist funksjonssvikt.

Får et rom eller en bygningsdel TG2 eller TG3, skal den bygningssakkyndige forklare årsak og konsekvens. Ved TG3 skal det gis et sjablongmessig anslag på utbedringskostnaden, men forskriften krever ikke slikt anslag for TG2. Se Hva betyr TG0, TG1, TG2 og TG3 for kravet ditt?, TG3 på et punkt du ikke la merke til – er det for sent? og TG2 med «tiltak anbefales» – hva kunne du forvente?.

Det elektriske anlegget og lovlighet får ikke tilstandsgrad, men rapporten skal beskrive hva feil og avvik betyr. Åpenbare ulovligheter, som ulovlig bruksendring, manglende branncelleinndeling og manglende rømningsvei skal opplyses. Rapporter fra befaringer før 1.1.2026 kan ha tilstandsgrad på elanlegget, og de som ble gjort før 1.7.2026 kan være laget etter en eldre versjon av standarden. Kriteriene kan derfor være ulike i eldre og nyere rapporter.

Når rapporten er mangelfull eller feil

Den bygningssakkyndige undersøker det som er synlig, med mindre forskriften krever noe annet. Møbler og tepper skal flyttes når det er nødvendig. I våtrom skal det bores et hull med diameter på minst 73 mm og måles fukt, men hull kan unnlates når det ikke er praktisk mulig eller unødvendig, for eksempel ved dokumentert renovering etter Byggebransjens våtromsnorm. Da skal årsaken oppgis. Kunne ikke en bygningsdel undersøkes, for eksempel fordi det mangler inspeksjonsluke eller taket var dekket av snø, skal også dét stå i rapporten. Se Det ble ikke tatt hull i våtromsveggen og Rom og bygningsdeler som ikke ble undersøkt.

Har rapporten feil, for eksempel om byggeår, levetid eller areal, kan det være en mangel når selgeren står inne for opplysningene. Se Takstmannen oppga feil byggeår og feil levetid og Rapporten sier «ingen avvik» der det var store feil. Sier rapporten og egenerklæringen ulike ting, se Tilstandsrapporten og egenerklæringen sier ulike ting. Rapporter som beskriver feilen, men undervurderer den, kan du lese om i Rapporten beskriver feilen, men undervurderer den.

Krav mot takstmannen selv følger av alminnelig erstatningsrett, og loven har ingen egen regel om det. Et slikt krav kan være mulig, og fristene er strenge. Erstatningskrav utenfor kontrakt foreldes tre år etter at du fikk eller burde skaffet deg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Se Kan jeg saksøke takstmannen direkte? og Takstmannens ansvarsforsikring: slik fremmer du kravet.

Slik gikk det for Pekka

Pekka kjøpte en leilighet med tilstandsrapport som ga TG1 på badet. Rapporten sa at det ikke var tatt hull i veggen fordi badet var renovert, uten at den nevnte dokumentasjon. Etter ni måneder ble det fuktflekker under vaskemaskinen.

En fagperson fant fuktskade bak baderomsveggen og feil utførelse av membranen. Pekka skrev til selgeren og pekte på at rapporten ikke oppga dokumentasjon, at egenerklæringen sa «fagfolk» og at selgeren ikke kunne vise noen faktura.

Selgeren svarte at Pekka hadde lest rapporten og visste at det ikke var tatt hull. Pekka svarte at rapporten ikke fortalte om noen risiko, at unnlatelsen bare ble forklart med renoveringen, og at egenerklæringen hadde gitt ham grunn til å stole på at fagfolk hadde gjort jobben. Selgeren gikk med på prisavslag for en del av tilbudet, men ikke hele.

Slik går du frem

Finn rapporten og les den på nytt. Merk hva som er TG2 og TG3, hva som ikke er undersøkt, og hva som er oppgitt om dokumentasjon. Sjekk datoen og om rapporten oppfyller forskriften. Sammenlign med egenerklæringen og salgsoppgaven.

Reklamer så til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og legg ved rapporten og en vurdering fra en fagperson. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette feilen, og du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader samlet. Har feilen ligget lenge, se Hvor lenge kan du klage på takstmannens feil? og Kan jeg klage på feil jeg oppdager flere år etter kjøpet?. Kan det tenkes at du burde oppdaget feilen før kjøpet, se Kan jeg klage på feil jeg burde ha oppdaget før kjøpet?.

Kort oppsummert

• Du regnes for å kjenne det som går tydelig frem av en godkjent tilstandsrapport, så les den og merk TG2, TG3 og det som ikke er undersøkt.
• Rapporten må oppfylle forskriften og kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe.
• Feil som ikke stod i rapporten, eller ble beskrevet uklart, kan gi krav mot selgeren.
• Kravet mot takstmannen følger av alminnelig erstatningsrett, og fristene er strenge.
• Sammenlign rapporten med egenerklæringen og feilen, og få en fagperson til å beskrive skaden.