TG2 med «tiltak anbefales» – hva kunne du forvente?
TG2 betyr at rapporten har funnet vesentlige avvik som trenger vedlikehold eller tiltak i nær framtid, og det er den forventningen du har ved en slik grad. Tilstandsgraden er ikke en garanti for at alt annet er i orden, men den gir deg grunn til å regne med utgifter. Kravet ditt avhenger av hvor tydelig rapporten beskrev feilen, årsaken og konsekvensen. Du må selv sannsynliggjøre at det du fant, går utover det rapporten sa.
Hva TG2 betyr i forskriften
Forskriften til avhendingslova sier at TG2 gis ved vesentlige avvik. Det kan være feil utførelse, skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Delen trenger vedlikehold eller tiltak i nær framtid.
TG2 brukes også når en bygningsdel er gammel, og det er grunn til å varsle om skader på grunn av alderen, eller når delen bør overvåkes spesielt. Graden er en vurdering opp mot et referansenivå, altså en forventet tilstand ut fra alder og normal bruk.
Forskriften sier ikke noe om formuleringen «tiltak anbefales». Det er en vanlig måte å skrive på, men det er ikke et begrep loven definerer. Det du kan lene deg på, er gradens innhold: Et tiltak er ventet i nær framtid.
Hva du kunne forvente etter en TG2
Etter § 3-2 første ledd avgjør det du kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand, om det er en mangel. Ved en TG2 kunne du forvente at delen snart trenger vedlikehold eller reparasjon. Utgiften til det er derfor normalt ikke en mangel.
Forarbeidene sier dessuten at en kjøper ikke kan vente at en brukt bolig er i perfekt stand, selv uten «som den er»-forbehold. Du må regne med at noen forhold må utbedres etter overtakelsen.
Det du ikke kunne forvente, er at skaden er langt større enn graden og teksten tilsier. Rapporten skal forklare årsaken og konsekvensen ved TG2 og TG3. Mangler forklaringen, eller sier den noe annet enn det som senere viser seg, kan du ha et krav. Hvordan gradene kan tolkes mot hverandre, står i artikkelen om hva TG0 til TG3 betyr for kravet ditt.
Hva et tiltak koster når rapporten sier TG2
Forskriften krever et sjablongmessig kostnadsanslag bare for TG3. Ved TG2 skal takstmannen ikke oppgi hva utbedringen koster. Det er derfor ikke en feil at et TG2-punkt står uten kostnad.
Det betyr også at du ikke kan regne med at rapporten forteller deg hva regningen blir. Er du usikker på hva tiltaket vil koste, kan du hente inn et tilbud fra en håndverker før du byr. Det er en vanlig og praktisk måte å få tallene på.
Kjøper du uten å ha kontrollert dette, tar du en risiko. Det er også fornuftig å ta høyde for prisen i budet.
Har du kjøpt en bolig der flere deler har TG2, blir summen av tiltakene fort stor. Legg dem sammen før du byr. Ser du et TG3-punkt, gjelder andre regler for kostnadsanslag, og du kan lese mer om hva som skjer hvis du ikke la merke til et slikt punkt, i artikkelen om TG3 på et punkt du ikke la merke til. Er du usikker på selve gradene, forklarer artikkelen om TG2 og TG3 i tilstandsrapporten hva de betyr i praksis.
Slik gikk det for Pål
Pål kjøpte en tomannsbolig med TG2 på yttertaket og teksten «tiltak anbefales». Rapporten oppga at taket var 40 år gammelt, og at det var flekker på undertaket. Pål la inn budet med tanke på at taket snart måtte legges om.
Etter overtakelsen viste det seg at lekkasjen hadde skadet både isolasjon og bjelkelag. Pål ba en takmester vurdere skaden og sendte selgeren et skriftlig krav.
Selgeren svarte at taket var TG2, og at Pål visste at tiltak trengtes. Pål svarte at rapporten aldri nevnte at skaden hadde gått inn i konstruksjonen. Utfallet ble at kravet falt for selve taket, som Pål hadde regnet med å bytte, men at selgeren aksepterte å dekke skadene på isolasjon og bjelkelag.
Slik forholder du deg til en TG2 før du byr
Les hele punktet og ikke bare graden. Se etter årsak og konsekvens, og noter det som gjelder alder på delen. Sammenlign det med annen informasjon fra selgeren, for eksempel egenerklæringen.
Har du mistanke om at skaden er større enn rapporten sier, kan du spørre selgeren og megleren skriftlig. Vet selgeren om noe som ikke står i rapporten, kan det være noe du hadde grunn til å regne med å få vite om. Rapporten kan dessuten ikke være eldre enn ett år når du binder deg, og det er viktig å sjekke.
Skjer det noe etter kjøpet, finner du krav og frister i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet.
Kort oppsummert
- TG2 betyr vesentlige avvik som trenger tiltak i nær framtid, så utgifter til akkurat det punktet er noe du kunne forvente.
- «Tiltak anbefales» er ikke et forskriftsbegrep, så les årsak og konsekvens i punktet.
- Bare TG3 skal ha kostnadsanslag, så en TG2 uten pris er ikke en feil ved rapporten.
- Et krav kan holde hvis skaden er langt større enn TG2-teksten tilsa, men du må sannsynliggjøre det.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 599 saker om takstansvar og tilstandsrapport fikk kjøper helt eller delvis medhold i 41 %.