Hva betyr TG0, TG1, TG2 og TG3 for kravet ditt?

Tilstandsgrader fra TG0 til TG3

Tilstandsgraden uttrykker en forventet tilstand for en bygningsdel, vurdert blant annet ut fra alder og normal bruk (referansenivå). Tilstandsrapporten er regulert i forskriften til avhendingslova, og kriteriene for graden følger av standarden NS 3600:2025. Før 1.7.2026 kunne takstmannen også bruke den eldre utgaven fra 2018. Rapporter fra befaringer før den datoen kan derfor være laget etter litt andre kriterier.

Slik er gradene definert i forskriften:

• TG0 gis når bygningsdelen ikke har avvik. Den skal være tilnærmet ny, uten tegn på slitasje, og det skal være lagt fram dokumentasjon på faglig god utførelse.
• TG1 gis ved mindre avvik. Delen har bare normal slitasje, og det trengs ikke tiltak straks. TG1 kan også brukes når delen er ny, men dokumentasjon på god utførelse mangler.
• TG2 gis ved vesentlige avvik. Det kan være feil utførelse, skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon, når delen trenger vedlikehold eller tiltak i nær framtid. TG2 brukes også når delen er gammel og det er grunn til å varsle om skader på grunn av alderen.
• TG3 gis ved store eller alvorlige avvik. Det er kraftige symptomer på forhold som må utbedres straks eller innen kort tid, eller påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd.

Har en bygningsdel ikke kunnet undersøkes, skal rapporten si fra om det. Det er noe annet enn en tilstandsgrad.

Hva tilstandsgradene betyr for kravet ditt

Selve gradene gir deg ikke noe krav. Kravet ditt bygger på reglene om mangler i avhendingslova. Den viktigste regelen her er § 3-10 første ledd: Du kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, og du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du fikk anledning til å sette deg inn i.

Er rapporten godkjent, altså laget etter forskriftens krav, regnes du for å kjenne til det som står tydelig i den. Små avvik fra kravene gjør ikke at rapporten mister denne virkningen. Oppfyller rapporten ikke kravene, regnes ikke innholdet som kjent for deg på samme måte.

I praksis betyr det at en feil som er beskrevet med TG2 eller TG3, og som du kunne lese om før du kjøpte, ofte er vanskelig å bruke som mangel. En feil du ikke ble informert om, eller som var nedtonet, står sterkere.

Kravene til forklaring og kostnadsanslag

Takstmannen skal ikke bare sette en grad. Får et rom eller en bygningsdel TG2 eller TG3, skal takstmannen forklare årsaken og konsekvensen. For TG3 skal det i tillegg gis et sjablongmessig anslag på hva det koster å utbedre. Forskriften krever ikke kostnadsanslag for TG2.

Rapporten skal formidles på en tydelig og forbrukervennlig måte, og den kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe. Rapporten skal også si fra når noe ikke er undersøkt, for eksempel fordi det mangler inspeksjonsluke eller taket var dekket av snø.

Hvis konsekvensen ikke er forklart, kan det være et argument for at feilen ikke gikk «tydelig» fram. Forarbeidene sier at «nakne» opplysninger ikke er nok der en forklaring ville vært naturlig.

Slik gikk det for Amalie

Amalie kjøpte en enebolig fra 1978. Tilstandsrapporten ga taket TG1, badet TG2 og drenering rundt grunnmuren TG3, med et kostnadsanslag for draneringen. Amalie leste hele rapporten og forhandlet prisen ned med det draneringen ble anslått til.

Etter overtakelsen viste det seg at baderommet hadde skjult fuktskade som var mye større enn rapporten tilsa. Rapporten sa bare at gulvet hadde «noe slitasje». Amalie mente at graden var for lav i forhold til det som var funnet.

Hun kunne ikke kreve noe for draneringen. Den var TG3, tydelig beskrevet, og hun hadde fått pris på den. Fuktskaden på badet var derimot noe annet. Her var beskrivelsen mild, og det var ikke gjort rede for konsekvensen. Hun reklamerte innen rimelig tid og skrev at hun gjorde en mangel gjeldende på badet. Hun beholdt kravet fordi feilen ikke gikk tydelig fram.

Når en lav grad ikke hjelper selgeren, og en høy ikke hjelper deg

Noen tror at TG0 og TG1 betyr at alt er i orden, og at TG3 betyr at man aldri kan kreve noe. Slik er det ikke.

Selgerens opplysningsplikt står fast. Reglene om det du kjente til, innskrenker ikke selgerens plikt til å gi opplysninger etter § 3-7 (§ 3-10 tredje ledd). Vet selgeren om en feil som ikke står i rapporten, kan det være en mangel selv om takstmannen ga lav grad.

I motsatt retning: At en bygningsdel har TG3, betyr ikke at du kan kreve alt utbedret på selgerens regning. Har du fått vite om feilen, regnes den som kjent. Du kan heller ikke regne med at en brukt bolig er i perfekt stand, og egenandelen er 10 000 kroner samlet for alle mangler (avhendingslova § 3-1 fjerde ledd).

Høyesterett har dessuten sagt at generelle risikoopplysninger ikke i seg selv gjør at kravet ditt faller bort (HR-2025-1749-A). Det er forskjell på å vite at det finnes en risiko og å ha fått vite om en konkret feil.

Dette bør du gjøre med rapporten din

Les rapporten fra første til siste side. Ikke bare sammendraget. Legg spesielt merke til bygningsdeler med TG2 og TG3, til delene som ikke er undersøkt, og til det takstmannen skriver om årsak og konsekvens.

Kontroller også at rapporten ikke er eldre enn ett år, og at takstmannen skriver at han er uavhengig av partene. Sjekk hvilken utgave av standarden rapporten viser til.

Etter overtakelsen må du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning (avhendingslova § 4-9), og reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget en feil, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).

Les mer om temaet i oversikten over tilstandsrapporten og det du må ha lest. Har du oppdaget en TG3 du ikke la merke til, se TG3 på et punkt du ikke la merke til. Det finnes også en kortere forklaring i hva TG2 og TG3 betyr i tilstandsrapporten, og en artikkel om ingen tilstandsrapport ved salget.

Kort oppsummert

• Tilstandsgradene går fra TG0 (ingen avvik) til TG3 (store eller alvorlige avvik), og de viser hva takstmannen mener om tilstanden.
• Det som går tydelig fram av en godkjent rapport, regnes du for å kjenne til. Derfor svekker TG2 og TG3 kravet ditt på de punktene.
• For TG2 og TG3 skal takstmannen forklare årsak og konsekvens, og for TG3 gi et sjablongmessig kostnadsanslag.
• Tilstandsgrader endrer ikke selgerens opplysningsplikt, og mildt beskrevne feil kan fortsatt gi krav.
• Reklamer innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.