Hvor grundig må kjøper lese en lang tilstandsrapport?

Hva loven krever at du har lest

Etter avhendingslova § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som du har fått anledning til å sette deg inn i. Det er ikke krav om at du faktisk har lest hvert ord. Kravet er at dokumentene var tilgjengelige, og at forholdet sto tydelig.

Forarbeidene sier at du ikke skal måtte anstrenge deg nevneverdig for å få tak i dokumentene. De bør helst kunne lastes ned fra annonsen og ligge fremme på visning. Opplysningene må være tilgjengelige før du gir bud.

Det er altså ikke lengden på rapporten som avgjør, men om det du senere klager på, sto tydelig. Står det bare i et vedlegg uten forklaring, er du ikke nødvendigvis bundet.

Slik leser du tilstandsrapporten i praksis

Høyesterett har sagt at det i utgangspunktet bare kreves en vanlig, aktsom besiktigelse i tråd med god skikk. Du har ikke plikt til å gjøre mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med hjelp fra en sakkyndig.

I praksis betyr det at du bør lese sammendraget, alle punkter med TG2 og TG3, og delene om våtrom, tak, grunnmur og elektrisk anlegg. Se etter det som er merket «ikke undersøkt», og lag en liste over spørsmål du vil stille selgeren og megleren.

Er du usikker på hvilken type rapport du har fått, forklarer artikkelen om boligsalgsrapport og tilstandsrapport forskjellen. Du bør også sjekke datoen. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe. Er den eldre, er det et poeng i seg selv.

Å kjenne til en risiko er ikke nok til at du mister kravet. Da du leste at det hadde vært mus i boligen, var det ikke det samme som at du kjente til skader etter mus.

Slik skiller du det viktige fra støyen

Rapporten skal være skrevet på en tydelig og forbrukervennlig måte. Forskriften krever det. Har du problemer med å forstå den, kan det tyde på at rapporten er dårlig, ikke at du leser for lite.

Prioriter de punktene der rapporten sier at tiltak trengs. TG2 betyr vesentlige avvik som trenger vedlikehold eller tiltak i nær framtid, og TG3 betyr store eller alvorlige avvik. Se hva de betyr, i artikkelen om TG0 til TG3.

For TG2 og TG3 skal rapporten forklare årsaken og konsekvensen. Står det bare et «nakent» funn uten forklaring, der en forklaring ville vært naturlig, er ikke kravet til tydelighet oppfylt.

Slik gikk det for Ingvild

Ingvild fikk en rapport på 68 sider for en enebolig. Hun leste sammendraget og alle TG2- og TG3-punktene, men hoppet over sidene om kjelleren, fordi de virket å gjelde bare små ting.

Etter overtakelsen fant hun fuktskader i kjellerveggen. Selgeren viste til at det sto på side 41 at kjelleren hadde «fuktmerker».

Ingvild svarte at teksten var uten grad og uten forklaring av hva merkene betydde, og at hun ikke hadde noen grunn til å tro at det var snakk om noe alvorlig. Selgeren hadde ingen dokumentasjon på hva hun selv visste. Saken endte med at selgeren dekket halvparten av utbedringen, fordi det var uenighet om hvor tydelig teksten var.

Hva du gjør etter å ha lest

Har boligen ingen tilstandsrapport i det hele tatt, gjelder andre forventninger, og det står mer om det i artikkelen om salg uten tilstandsrapport. Har du lest rapporten og likevel oversett et TG3-punkt, kan du se artikkelen om TG3 du ikke la merke til.

Ta notater mens du leser, og send spørsmål til selgeren og megleren skriftlig før du byr. Da har du dokumentert at du er aktsom. Får du svar, lagrer du dem.

Hvis rapporten ikke oppfyller forskriftens krav, regnes opplysningene i den ikke som kjent for deg. Det kan for eksempel skje hvis rapporten mangler forklaring eller uavhengighet. Etter overtakelsen skal du dessuten undersøke boligen så snart du har rimelig anledning til det.

Tapsbegrensning, frister og krav er samlet i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet.

Kort oppsummert

• Du må lese en tilstandsrapport slik at du får med deg det som er tydelig, men ikke som en sakkyndig.
• Sammendraget og alle TG2- og TG3-punkter er de viktigste delene å lese før du gir bud.
• Rapporten må være tilgjengelig og ikke eldre enn ett år, ellers kan den bli brukt mindre mot deg.
• Å ha lest om en risiko betyr ikke at du har mistet kravet på en skade som ikke sto tydelig.