Boligsalgsrapport eller tilstandsrapport: hva er forskjellen?

Boligsalgsrapport og tilstandsrapport: hva forskjellen egentlig er

I markedsføring og hverdagsspråk brukes flere navn på rapporter som selger legger ved salgsoppgaven. Boligsalgsrapport er ett av dem. Avhendingslova og forskriften til avhendingslova (tryggere bolighandel) bruker derimot begrepet tilstandsrapport, og det er forskriften som setter minstekravene.

Forskriften gjelder ved forbrukerkjøp av helårsbolig og fritidsbolig etter avhendingslova. Den skal sikre tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et trygt informasjonsgrunnlag før de kjøper bolig. Ser du en rapport med et annet navn, er spørsmålet derfor om den oppfyller disse kravene. Er det tilfelle, er den i praksis en tilstandsrapport i lovens forstand, uansett hva forsiden kaller den.

Hva som gjør en rapport godkjent

Forskriften sier at en rapport som oppfyller kravene, regnes som godkjent. Da regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram av den, jf. avhendingslova § 3-10 første ledd. Ubetydelige avvik fra kravene gjør ikke at rapporten mister denne virkningen.

Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe. Den bygningssakkyndige skal være uavhengig av partene og skal ikke la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver. Han skal også formidle resultatet på en tydelig og forbrukervennlig måte.

Oppfyller ikke rapporten kravene, regnes opplysningene i den ikke som kjent for deg. Det kan gjøre at du står sterkere hvis noe viser seg å være feil etter overtakelsen.

Hva rapporten skal undersøke, og hva den ikke gjør

Forskriften har konkrete krav til undersøkelsen. Hvis ikke noe annet er sagt, undersøker den bygningssakkyndige det som er synlig, og skal flytte tepper, møbler og inventar når det er nødvendig for å komme til. I våtrom skal det bores hull for å måle fukt, med unntak i noen tilfeller, og da skal årsaken oppgis.

Hver bygningsdel gis en tilstandsgrad fra 0 til 3. Ved 2 og 3 skal rapporten forklare årsak og konsekvens, og ved 3 skal den gi et sjablongmessig kostnadsanslag. Har en bygningsdel ikke kunnet undersøkes, skal det stå i rapporten. Slike krav er det som skiller en tilstandsrapport fra et enkelt notat om boligens tilstand. En oversikt over selve skalaen finner du i hva TG0, TG1, TG2 og TG3 betyr for kravet ditt.

Slik gikk det for Ingeborg-Lise

Ingeborg-Lise fikk en boligsalgsrapport på tolv sider sammen med salgsoppgaven. Den var laget av en takstmann som også hadde gjort verdivurderingen for selgeren. Rapporten var fem måneder gammel, oppga et samlet areal og hadde en kort kommentar om hvert rom, men ingen tilstandsgrader.

Etter overtakelsen fant hun fuktskade bak badekaret. Selgerens forsikringsselskap viste til at hun kunne se fuktrisikoen i rapporten. Ingeborg-Lise pekte på at rapporten ikke hadde tilstandsgrader og ikke forklarte årsak eller konsekvens, slik forskriften krever, og at fuktkontroll i våtrommet ikke var dokumentert.

Selskapet godtok at rapporten ikke oppfylte kravene, og at Ingeborg-Lise derfor ikke uten videre kunne regnes for å ha kjent til risikoen. Kravet hennes ble behandlet som en vanlig mangelsak, der hun måtte sannsynliggjøre at badet var i dårligere stand enn hun kunne forvente.

Hva som ikke er en tilstandsrapport

Takst og verdivurdering svarer på andre spørsmål enn en tilstandsrapport. De handler om hva boligen er verdt eller hva den kan selges for. Tilstandsrapporten handler om den tekniske tilstanden. Hvordan de tre skiller seg fra hverandre, går fram av forskjellen på takst, verdivurdering og tilstandsrapport.

Loven påbyr heller ikke tilstandsrapport. Selgeren har ingen plikt til å skaffe en, men blir lettere ansvarlig for mangler hvis han ikke har en. Hva det betyr for deg når selgeren ikke har laget noen rapport, går fram av ingen tilstandsrapport ved salget.

Forskriften har heller ingen autorisasjonsordning for takstfolk. Den krever uavhengighet, men gir ingen beskyttet tittel. Derfor må du vurdere rapporten ut fra innholdet, og ikke ut fra hvem som har signert den.

Slik sjekker du rapporten du har fått

Sjekk først datoen. Er den eldre enn ett år da du bandt deg, oppfyller den ikke forskriften. Se så etter om rapporten har tilstandsgrader, om årsak og konsekvens er forklart for TG2 og TG3, og om det er oppgitt hva som ikke er undersøkt.

Se også etter uavhengighet. Rapporten skal ikke være påvirket av at takstmannen får flere oppdrag fra selgeren eller megleren. Sammenlign til slutt rapporten med det selgeren har sagt i egenerklæringen og salgsoppgaven. Hvor mye du kan stole på rapporten når feil dukker opp etter kjøpet, står i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet.

Kort oppsummert

• Forskriften bruker begrepet tilstandsrapport, og en boligsalgsrapport har virkning som en slik bare hvis den oppfyller kravene.
• En godkjent rapport gjør at du regnes for å kjenne til det som står tydelig i den.
• Sjekk alder (høyst ett år), uavhengighet, tilstandsgrader og hva som ikke er undersøkt.
• Takst og verdivurdering er ikke det samme som en tilstandsrapport.