TG3 på et punkt du ikke la merke til – er det for sent?

Hva du regnes for å vite etter avhendingslova § 3-10

Avhendingslova § 3-10 første ledd sier at du ikke kan bruke noe mot selgeren som du kjente til eller måtte kjenne til da du kjøpte. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har hatt anledning til å sette deg inn i. Loven spør altså ikke om du faktisk leste TG3-punktet. Den spør om det sto tydelig i noe du kunne lest.

For tilstandsrapporten gjelder det ekstra hvis rapporten oppfyller kravene i forskriften til avhendingslova. En slik rapport regnes som godkjent, og ubetydelige avvik fra kravene fjerner ikke virkningen. Oppfyller ikke rapporten kravene, regnes ikke opplysningene i den som kjent for deg. Det er derfor verdt å se på om rapporten er utformet slik forskriften krever, blant annet at språket er klart og forbrukervennlig og at rapporten ikke er eldre enn ett år da du bandt deg til kjøpet.

Det betyr at du ikke bør bruke tiden på å lure på om det er for sent. En reklamasjon kan du sende i tide, men den redder ikke et krav som allerede er avskåret fordi du regnes for å ha visst om feilen.

Hva som gjør et TG3-punkt tydelig nok

Et TG3-punkt betyr store eller alvorlige avvik, for eksempel kraftige symptomer på forhold som må utbedres straks eller innen kort tid, eller påvist funksjonssvikt. Forskriften krever at den bygningssakkyndige forklarer årsak og konsekvens ved TG2 og TG3, og at det gis et sjablongmessig kostnadsanslag ved TG3. Er rapporten fulgt, skal du altså kunne se hva feilen er, hvorfor den er alvorlig og omtrent hva den koster.

Forarbeidene sier at spesielt viktige opplysninger bør stå klart fram, for eksempel i et eget punkt eller med utheving. «Nakne» opplysninger er ikke nok der en forklaring hadde vært naturlig. Det samme gjelder tilgjengeligheten: du skal ikke måtte anstrenge deg nevneverdig for å få tak i dokumentene, og de bør være lette å laste ned og ligge fremme på visning. De må også være tilgjengelige før du gir bud.

Sto TG3 med rød farge på en egen side og en forklaring av hva som må gjøres, er punktet tydelig. Lå den samme opplysningen i en liste på side 34 uten forklaring, eller oppsto TG3 for en bygningsdel som du ikke kunne ha ventet at rapporten dekket, er det et helt annet utgangspunkt. Det samme gjelder hvis den bygningssakkyndige skrev at delen ikke kunne undersøkes, og du senere fant en skade der.

Slik gikk det for Benjamin

Benjamin kjøpte en enebolig med en tilstandsrapport på 42 sider. Han leste sammendraget, som viste TG2 på taket og TG1 på resten. På side 27 sto det TG3 for drenering rundt grunnmuren, med teksten «drenering er antatt utette rør og bør vurderes utbedret». Kostnadsanslag og konsekvens manglet. Det lå ingenting om det i sammendraget.

Etter overtakelsen kom det fukt i kjelleren. Benjamin reklamerte overfor selgeren og viste til TG3. Selgeren svarte at Benjamin hadde fått dreneringen beskrevet i rapporten og derfor regnet som kjent med den. Benjamin pekte på at forskriften krever både årsak, konsekvens og et kostnadsanslag ved TG3, og at ingenting av dette var oppgitt. Utfallet ble delt. Kravet for dreneringen falt bort fordi TG3 sto i rapporten og punktet var tydelig merket. For en fuktskade på gulvet i kjelleren, som rapporten bare nevnte med én linje uten TG, fikk Benjamin prisavslag.

Hvis du ikke har lagt merke til punktet før nå

Les rapporten på nytt. Sammenlign hva som står om det aktuelle punktet, med det du fikk vite ved siden av. Se om det var et kostnadsanslag, om konsekvensen var forklart, og om punktet ble nevnt i sammendraget, salgsoppgaven eller på visning.

Se også på om selgeren visste mer enn rapporten sa. Reglene om kjøperens kunnskap begrenser ikke selgerens opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7. Hadde selgeren opplysninger som ikke sto i rapporten, for eksempel om tidligere lekkasjer, kan du ha krav for det, selv om deler av forholdet står i rapporten.

Kunnskap om en risiko er ikke det samme som kunnskap om feilen. Høyesterett har lagt til grunn at det at kjøperen kjenner til en risiko for mangel, i utgangspunktet ikke er nok til at kravet går tapt etter § 3-10 første ledd (HR-2025-1749-A). Retten sa også at kjøperen bare må gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse. Får du oppdaget feilen nå, må du likevel melde fra innen rimelig tid. Reglene finner du i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet og i artikkelen om hva TG0 til TG3 betyr for kravet. Er rapporten over ett år gammel, er utgangspunktet et annet, se tilstandsrapporten som var over ett år gammel. Hvordan «tydelig» tolkes, står i spørsmålet om når du anses for å ha visst om feilen.

Kort oppsummert

• Et TG3-punkt du ikke har lagt merke til, regnes som kjent hvis rapporten beskriver det tydelig og du kunne lest den, og da taper du normalt kravet for det punktet.
• Spørsmålet er hva rapporten sa, ikke hvor lenge det er siden du kjøpte.
• Rapporten skal forklare årsak og konsekvens ved TG3 og gi et kostnadsanslag. Mangler det, kan TG3-punktet være mindre tydelig enn selgeren hevder.
• Selgerens opplysningsplikt består selv om rapporten nevner feilen, og at du kjente til en risiko er ikke det samme som at du kjente til feilen.
• Har du oppdaget et TG3-punkt for sent, les rapporten på nytt og reklamer raskt for det som ikke sto tydelig.