«Tydelig beskrevet» – når anses du å ha visst om feilen?

Regelen om det du kjente eller måtte kjenne til

Avhendingslova § 3-10 sier at du ikke kan gjøre en mangel gjeldende hvis du kjente eller måtte kjenne til forholdet da avtalen ble inngått. I første ledd står det at du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter, som du har hatt anledning til å sette deg inn i.

Forskriften gjentar dette for godkjent rapport, og ubetydelige avvik fra kravene gjør ikke at rapporten mister virkningen. Oppfyller ikke rapporten kravene, regnes ikke opplysningene i den som kjent for deg.

Regelen skal beskytte selgeren som har lagt kortene på bordet. Den skal ikke gjøre det mulig for selgeren å skjule det viktigste i en lang rapport.

Når er feilen tydelig beskrevet i tilstandsrapporten

Forarbeidene gir noen holdepunkter for hva tydelig betyr, og de gjelder både for rapporten og for salgsoppgaven og egenerklæringen.

• Form: Spesielt viktige opplysninger om risiko bør stå klart fram, for eksempel i et eget punkt eller med typografisk utheving.
• Innhold: «Nakne» opplysninger er ikke nok der en forklaring ville vært naturlig. Står det bare at et vindu er «for lite», og det betyr at rommet ikke lovlig kan brukes til beboelse, må også konsekvensen oppgis.
• Tilgjengelighet: Du skal ikke måtte anstrenge deg nevneverdig for å få tak i dokumentene. De bør kunne lastes ned fra annonsesiden og ligge fremme på visning, og opplysningene må være tilgjengelige før du gir bud.

For tilstandsrapporten gjelder det i tillegg at takstmannen skal forklare årsak og konsekvens når et rom eller en bygningsdel får TG2 eller TG3. En TG3 uten forklaring er dermed en svakhet ved rapporten, ikke ved deg.

Undersøkelsesplikten og hva den ikke omfatter

Har du undersøkt eiendommen før kjøpet, eller uten rimelig grunn ikke fulgt en oppfordring om å undersøke, kan du ikke kreve for det du burde ha oppdaget. Unntaket er hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte har handlet i strid med god tro. Uansett innskrenker ikke reglene selgerens opplysningsplikt.

Høyesterett har sagt at det i utgangspunktet bare kreves en vanlig, aktsom besiktigelse. Du har ikke plikt til å gjøre mer omfattende undersøkelser med sakkyndig hjelp. At du kjenner til en risiko for en mangel, er heller ikke nok til at kravet går tapt. I saken fra 2025 visste kjøperne at det hadde vært mus i boligen og at det var gjort ufaglært arbeid, men det var ingen ytre tegn på skade de burde oppdaget på visning, og kravene ble ikke avskåret. Generelle oppfordringer til å undersøke kan ikke brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold.

Slik gikk det for Tariq

Tariq kjøpte en tomannsbolig. I tilstandsrapporten fikk taket TG2 med teksten «sterk slitasje på taktekking, tiltak i nær framtid». Rapporten forklarte årsaken og sa at taket hadde vesentlige avvik. Under punktet for kjelleren stod det bare «forhold ved drenering bør følges opp» uten TG og uten forklaring.

To år senere lakk taket, og en tid etter fikk kjelleren fuktskader. Tariq reklamerte på begge. Selgeren svarte at begge deler stod i rapporten.

Tariq godtok at taket var tydelig beskrevet, og han tok ikke saken videre for den delen. For kjelleren mente han at «bør følges opp» ikke sa noe om hva det kunne føre til, og at rapporten ikke forklarte konsekvensen. Selgeren ga seg etter noen ukers korrespondanse og betalte en del av utbedringskostnadene for dreneringen.

Slik bruker du dette når du har funnet en feil

Gå gjennom rapporten og finn ordlyden om forholdet du reklamerer på. Ta gjerne med en utskrift av siden til deg selv. Spør deg selv: Sier teksten hva feilen er, hvor alvorlig den er og hva den kan føre til? Står ikke konsekvensen, kan det tale mot at du anses å ha visst. Se også rapporten som beskriver feilen, men undervurderer den.

Ved kjøp av brukt bolig kan du kreve prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, og selgeren kan tilby å rette feilen. Du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Fristene og resten av reglene finner du i pilaren om hva du må ha lest i tilstandsrapporten. Hva tilstandsgradene betyr for et krav, står i artikkelen om TG0 til TG3.

Kort oppsummert

• Du anses å ha visst om en feil som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du hadde anledning til å lese.
• «Tydelig beskrevet» betyr at det er klart hva feilen er og hva den kan føre til, ikke bare at et ord står i rapporten.
• At du kjenner til en risiko, er ikke det samme som at du kjenner til feilen.
• Selgerens opplysningsplikt består selv om rapporten er utførlig.