Ingen tilstandsrapport ved salget – hva betyr det nå?

Er det lov å selge uten tilstandsrapport?

Ja. Loven påbyr ikke tilstandsrapport, og selgeren har ingen plikt til å skaffe en. Forarbeidene til lovendringen fra 2022 sier likevel at selgere skulle få insentiver til å legge fram all informasjon om boligen. Selgere skulle ikke lenger tjene på å vite minst mulig.

Poenget er at selgeren som ikke har rapport, ikke får den beskyttelsen rapporten gir. Reglene om hva du regnes for å kjenne til, bygger på hva som går tydelig fram av dokumenter du har fått. Uten rapport blir det mindre du kan regnes for å kjenne til, og det er selgeren som tar risikoen for det som ikke ble avdekket.

Hva mangelen bygger på når rapporten mangler

Uten rapport er det de generelle reglene om mangel som gjelder. Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Etter avhendingslova § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonse og salgsoppgave. Avhendingslova § 3-7 gir deg krav på opplysninger om forhold selgeren kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få.

«Som den er» gjør ingen forskjell for deg som forbruker. Alminnelige forbehold og forbehold som ikke er spesifiserte nok til å påvirke vurderingen din, har ingen virkning etter avhendingslova § 3-9 andre ledd. Et forbehold om fukt kan fortsatt tas hvis det er knyttet til konkrete grunner til mistanke.

Slik gikk det for Rolf

Rolf kjøpte en enebolig fra 1971 uten tilstandsrapport. Salgsoppgaven sa «solgt som den er», og selger hadde fylt ut egenerklæring der det sto at kjelleren var tørr. Rolf var på to visninger og så ingen synlige tegn til fukt.

Etter det første høstregnet fant han fukt og misfarging langs veggen mot grunnmuren. Rolf reklamerte til selgeren og viste til at forbeholdet «som den er» ikke hadde virkning, og at egenerklæringen sa at kjelleren var tørr.

Selgerens forsikringsselskap hevdet at Rolf burde ha bestilt en egen undersøkelse før kjøpet. Rolf svarte at en vanlig, aktsom besiktigelse er nok, og at han ikke hadde noen synlige tegn å forholde seg til. Selskapet gikk med på et prisavslag som dekket utbedringen, fordi egenerklæringen ikke stemte med tilstanden.

Hva du selv må gjøre når det ikke finnes rapport

Selv uten rapport har du en undersøkelsesplikt. Har du undersøkt boligen før kjøpet, eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke den, kan du ikke kreve noe for det du burde ha oppdaget. Unntaket er hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro, jf. avhendingslova § 3-10 andre ledd.

Høyesterett har sagt at det bare kreves en vanlig, aktsom besiktigelse i tråd med god skikk. Du har ikke plikt til å bestille omfattende eller sakkyndige undersøkelser. Generelle oppfordringer til å undersøke kan heller ikke brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold.

Kjøperen kan ikke vente at en brukt bolig er i perfekt stand, selv uten forbehold. Regn med at noe må utbedres etter overtakelsen, og at det er du som må sannsynliggjøre at noe er en mangel. Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning.

Hva forsikringen og prisen kan si deg

Departementet ventet at boligselgerforsikringen ville bli merkbart dyrere uten tilstandsrapport. Et vanlig vilkår er at forsikringen krever en tilstandsrapport som oppfyller forskriften og ikke er eldre enn tolv måneder ved budaksept. Det gjelder i alle fall vilkårene til Gjensidige, og andre selskaper kan ha andre vilkår.

Mangler rapporten, kan det derfor være at selgeren heller ikke har forsikring. Da er det selgeren personlig som må dekke et krav, og du bør spørre om det før du gir bud. Det er også grunn til å se på pris og alder i lys av at ingen har undersøkt boligen faglig. Mer om selgerens rolle finner du i selger droppet tilstandsrapport, hva betyr det for saken min.

Slik forholder du deg til et salg uten rapport

Spør selgeren og megleren hvorfor det ikke er tatt rapport. Be om egenerklæring og få den skriftlig før du gir bud. Vurder om du selv vil bestille en undersøkelse, men husk at det er valgfritt og ikke noe krav.

Hvis noe viser seg å være galt, reklamerer du skriftlig innen rimelig tid. Kravene og fristene finner du i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet. Hvordan rapportene ellers vurderes, forklares i hva som er forskjellen på boligsalgsrapport og tilstandsrapport, og hva «solgt som den er» betyr, står i hva «solgt som den er» betyr ved boligkjøp.

Kort oppsummert

• Ingen tilstandsrapport ved salget er lovlig, men selgeren blir lettere ansvarlig for mangler.
• Uten rapport kan du ikke regnes for å kjenne til det en rapport ville ha vist.
• «Som den er» har ingen virkning mot deg som forbruker.
• Du må likevel gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse og sannsynliggjøre at det er en mangel.