Tilstandsrapporten var over ett år gammel

Fristen på ett år

Forskriften sier at tilstandsrapporten ikke kan være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til å kjøpe. Det er tidspunktet for bindende avtale som teller, ikke tidspunktet for visning eller overtakelse. En rapport fra befaring i mars er altså for gammel hvis avtalen sluttes i april året etter.

Kravet henger sammen med det andre forskriften stiller til rapporten: Den skal være laget av en uavhengig bygningssakkyndig, den skal undersøke bestemte deler på bestemte måter, og den skal gi tilstandsgrader etter en standard. En rapport som ikke oppfyller disse kravene, regnes ikke som godkjent.

Loven påbyr ikke tilstandsrapport. Selgeren har ingen plikt til å skaffe en, men blir lettere ansvarlig for mangler uten den. Har selgeren en gammel rapport, er det i praksis som å ha ingen rapport, når det gjelder å beskytte selgeren mot kravet ditt.

Hva en for gammel rapport betyr for hva du regnes for å ha visst

Etter avhendingslova § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i. Forskriften bygger videre på dette: Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en godkjent rapport, og ubetydelige avvik fra kravene fjerner ikke denne virkningen.

Oppfyller ikke rapporten kravene, regnes ikke opplysningene i den som kjent for deg. Det betyr at selgeren ikke kan bruke det som står i rapporten mot deg på samme måte. Er rapporten for gammel, er det derfor et argument for at du kan reklamere på forhold som stod der.

Men en gammel rapport kan fortsatt være «andre salgsdokumenter» du hadde anledning til å lese. Er noe tydelig beskrevet, kan selgeren hevde at du burde ha forstått det uansett. Her er det avgjørende hvor klart og konkret rapporten sa det.

Slik gikk det for Einar

Einar kjøpte en tomannsbolig fra 1985. I salgsoppgaven lå en tilstandsrapport fra fjorten måneder før avtalen. Den ga TG2 på taket og hadde ingenting om bad. Etter noen måneder lakk det fra taket, og noe senere fant han fukt bak badekaret.

Einar reklamerte og viste til at rapporten var for gammel. Selgeren svarte at Einar likevel kunne lest at taket hadde TG2, og at rapporten var de beste opplysningene han hadde. Einar svarte at han ikke kunne ha visst hva som hadde skjedd de fjorten månedene, og at badet aldri var vurdert.

Til slutt ble det en avtale: selgeren dekket taket, siden det hadde stått i rapporten og var noe han burde ha oppgitt tydelig, mens kravet om bad ble redusert til en del av kostnaden. Einar sa seg fornøyd med at han slapp å gå videre.

Hva du kan kreve hvis rapporten ikke kan brukes mot deg

Har eiendommen en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake deler av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til det som koster å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren har rett til å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.

Du må undersøke eiendommen så snart det er rimelig anledning til det etter overtakelsen, og reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet eller burde ha oppdaget det. En gammel rapport endrer ikke fristene. Reglene er samlet i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet. Hvordan tilstandsgradene påvirker kravet, forklares i artikkelen om TG0 til TG3.

Selgerens forsikring og andre konsekvenser

Har selgeren boligselgerforsikring, er en gyldig tilstandsrapport ofte et vilkår. Et vanlig vilkår er at rapporten oppfyller forskriften og ikke er eldre enn tolv måneder fra befaringsdato ved budaksept. Vilkårene varierer mellom selskapene, så dette er bare et eksempel. Poenget for deg er at selgeren kan stå uten dekning, og at det gjør selgeren mer interessert i å finne en løsning som ikke går til retten.

Sjekk også om rapporten er laget etter NS 3600:2018 eller etter den nyeste utgaven. Fram til 1. juli 2026 kunne kriteriene fra 2018-utgaven brukes, og fra da gjelder bare 2025-utgaven. Rapporter fra befaringer før datoen kan derfor bruke litt andre kriterier enn nyere rapporter. Er du i tvil om hvor rapporten står i forhold til det andre selgeren la fram, kan rapporten og egenerklæringen som sier ulike ting være nyttig lesing.

Kort oppsummert

• En tilstandsrapport som er eldre enn ett år når du binder deg, oppfyller ikke forskriftens krav.
• Du regnes da ikke automatisk for å kjenne til det som står i den gamle rapporten.
• Står noe tydelig i rapporten, kan selgeren likevel hevde at du burde ha forstått det.
• Selgeren har opplysningsplikt uansett hva rapporten sier.
• Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, også når rapporten var gammel.