Takstmannen oppga feil byggeår og feil levetid

Hvorfor byggeår og levetid betyr noe i tilstandsrapporten

Forskriften sier at tilstandsgraden uttrykker en forventet tilstand vurdert blant annet ut fra alder og normal bruk. Det kalles referansenivået. Oppgir takstmannen feil byggeår, blir referansen feil, og en bygningsdel kan få en bedre tilstandsgrad enn den ellers ville fått.

Det samme gjelder levetid. Er en bygningsdels forventede levetid vurdert for lang, kan rapporten gi inntrykk av at delen har mange år igjen. Kjøperen som legger vekt på det, betaler kanskje for en standard boligen ikke har. Kravet ditt handler da om at boligen ikke er i samsvar med det du hadde grunn til å forvente, og ikke om at rapporten i seg selv er feil.

Når feilen kan gi deg en mangel overfor selgeren

Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Alderen på boligen er derfor en del av vurderingen. Har både annonsen og rapporten oppgitt et byggeår som er for nytt, kan du ha lagt til grunn en standard som ikke stemmer.

Hvis selgeren eller megleren har gitt opplysningen i annonse eller salgsoppgave, kan avhendingslova § 3-8 også komme inn. Boligen må da svare til opplysningen, og den må antas å ha virket inn på avtalen. Forbrukertilsynet sier at byggeår skal oppgis i markedsføringen, også for påbygg og tilbygg.

Du må sannsynliggjøre at opplysningen var feil og at den påvirket beslutningen din. Byggetegninger, kommunens byggesaksarkiv og eldre kjøpekontrakter kan hjelpe som bevis. Alle kan kreve innsyn i kommunens byggesaksarkiv. Om selve byggeårsopplysningen som en mangel, kan du se på feil opplysninger om boligens byggeår, standard eller oppussing.

Slik gikk det for Arvid

Arvid kjøpte et bolighus som rapporten sa var bygget i 1996. Takstmannen hadde gitt taket TG1 og vurdert at det hadde rundt 25 år igjen. Da Arvid skulle pusse opp, viste byggesaksarkivet at huset var bygget i 1974, og at taket trolig var lagt om i 1990.

Arvid reklamerte skriftlig til selgeren noen uker etter at han hadde funnet dokumentene, og viste til at både annonsen og rapporten oppga feil byggeår. Selgerens forsikringsselskap svarte at alderen hadde vært lett å se på boligen, og at prisen var fastsatt ut fra markedet.

Etter en vurdering av salgsoppgaven, som brukte 1996 som byggeår, og av at taket var eldre enn forutsatt, kom selskapet til at opplysningen kunne ha virket inn på avtalen. Arvid fikk et prisavslag, men ikke så høyt som han krevde, fordi eldre tak uansett ville krevd vedlikehold.

Rapporten er ikke uten videre skylden til selgeren

Det er en egen problemstilling om selgeren er ansvarlig for det takstmannen har skrevet. Høyesterett har i en eldre dom fra 2001 lagt til grunn at selgeren har risikoen hvis en rapport kjøperen fikk før salget, mangler opplysninger som takstmannen kjente eller burde kjenne til, og som kjøperen kunne regne med å få. Det er en dom etter tidligere rett, så du bør være forsiktig med å bruke den direkte i dag.

Avhendingslova § 3-10 første ledd andre punktum sier at du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten. Feilaktig byggeår kan du normalt ikke regnes for å kjenne til som feil, men selgeren kan hevde at du kunne ha sett alderen selv. Du har heller ikke plikt til å kontrollere rapporten mot kommunens arkiv, siden undersøkelsesplikten er en vanlig, aktsom besiktigelse.

Ønsker du å gå videre med takstmannen, gjelder andre regler enn overfor selgeren. Se kan jeg saksøke takstmannen direkte for det.

Krav mot takstmannen og frister

Ingen lovregel gir uten videre kjøperen erstatning direkte fra takstmannen. Et slikt krav kan være mulig, men det bygger på alminnelig erstatningsrett, og du må vise at takstmannen har gjort en feil og at den har gitt deg et tap. Krav utenfor kontrakt foreldes tre år etter at du fikk eller burde skaffet deg kunnskap om skaden og den ansvarlige.

Overfor selgeren gjelder reklamasjonsreglene i avhendingslova § 4-19: du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Derfor er det selgeren du bør varsle først. Hvor lenge du kan vente med å gå på takstmannen, står i hvor lenge du kan klage på takstmannens feil.

Dukker feilen opp fordi en bygningsdel er eldre enn forutsatt, kan du også lese forventet levetid er passert, er alt da forventet. Den utfyller hva du kunne forvente av en eldre bygningsdel. Alt om tilstandsrapportens virkning finner du i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet.

Kort oppsummert

• Feil byggeår og feil levetid i tilstandsrapporten gir feil referanse for tilstandsgradene.
• Boligen kan ha en mangel hvis alderen er dårligere enn du hadde grunn til å forvente eller selgeren har oppgitt feil.
• Reklamer til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen.
• Et krav mot takstmannen bygger på alminnelig erstatningsrett, og fristene er strenge.