Tilstandsrapporten og egenerklæringen sier ulike ting

Tilstandsrapport og egenerklæring i motstrid: slik veier de mot hverandre

Tilstandsrapporten er skrevet av en bygningssakkyndig, altså en fagperson som går gjennom boligen på oppdrag for selgeren. Egenerklæringen er skjemaet selgeren selv fyller ut om det han vet om boligen. Forarbeidene til avhendingslova nevner egenerklæringen og meglerens salgsoppgave som de praktisk viktigste salgsdokumentene etter avhendingslova § 3-10 første ledd.

Sier de to dokumentene ulike ting, er det tre spørsmål som avgjør saken. Hva gikk tydelig fram av dokumentene du fikk før du bød? Hva hadde selgeren opplyst, og stemte det? Og ble en uriktig opplysning rettet i tide og på en tydelig måte? Hvert spørsmål trekker i sin retning, så du må se dem sammen og ikke stoppe ved det første.

Det du regnes for å kjenne til etter rapporten

Etter avhendingslova § 3-10 første ledd kan du ikke kreve noe for forhold du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i.

Forskriften sier at en rapport som oppfyller kravene, regnes som godkjent, og at ubetydelige avvik ikke fjerner denne virkningen. Oppfyller rapporten ikke kravene, regnes opplysningene i den ikke som kjent for deg. Det er en viktig forskjell når du skal vurdere hvor mye vekt rapporten skal få mot deg.

Dokumentene må dessuten ha vært lett tilgjengelige. Du skal ikke ha måttet anstrenge deg nevneverdig for å finne dem, og helst skal de ligge ved annonsen og på visning før du gir bud. Hvor langt du kan stole på rapporten, står i om du kan stole på tilstandsrapporten.

Egenerklæringen er selgerens egen opplysning

Avhendingslova § 3-8 første ledd sier at boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Det som selgeren har skrevet i egenerklæringen, er en slik opplysning. Mangelen forutsetter at opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen, og at den ikke ble rettet i tide og på en tydelig måte etter avhendingslova § 3-8 andre ledd.

Her kan rapporten få en ny rolle. Selgeren kan hevde at rapporten rettet opplysningen. Da må rettingen ha vært tydelig, og det er ikke nok at en avvikende opplysning ligger et sted i et langt vedlegg. Finansklagenemnda har lagt til grunn at en uriktig skriftlig opplysning som bare forsøkes rettet muntlig, neppe er rettet på en tydelig måte.

Selgerens plikt til å gi opplysninger etter avhendingslova § 3-7 står dessuten fast. Reglene om det du kjente til, innskrenker ikke den plikten. Selgeren kan altså ikke gjemme seg bak rapporten hvis han visste noe som burde vært sagt.

Slik gikk det for Fredrik

Fredrik kjøpte en enebolig fra 1978. I egenerklæringen hadde selgeren krysset av for at det aldri hadde vært lekkasje eller fukt på badet. Tilstandsrapporten ga badet TG2 med en kort merknad om at sluket var gammelt og burde overvåkes. Fredrik hadde lest begge dokumentene før han bød, og han trodde egenerklæringen var siste ord.

Tre måneder etter overtakelsen viste det seg at gulvet under fliskledningen var fuktskadet, og at skaden hadde stått på over tid. Selgerens forsikringsselskap svarte at Fredrik måtte ha visst om problemet, siden rapporten ga TG2 på badet.

Fredrik pekte på at rapporten bare sa at sluket burde overvåkes, uten å nevne fukt i gulvet, og at egenerklæringen uttrykkelig sa at det aldri hadde vært lekkasje. Sammenholdt med at selgeren hadde svart nei på et konkret spørsmål, kom selskapet til at rapporten ikke rettet opplysningen tydelig nok. Saken endte med at Fredrik fikk et prisavslag som svarte til kostnaden ved å utbedre badet.

Når motstriden slår ut, og når den ikke gjør det

Det er ikke enhver forskjell mellom to dokumenter som gir en mangel. Finansklagenemnda har i en sak om et rekkehus sett på sprekker som var nevnt både i egenerklæringen og i tilstandsrapporten. Nemnda mente likevel at alvoret var betydelig nedtonet, og at det derfor var en mangel etter avhendingslova § 3-2. I en annen sak var manglende snøfangere opplyst i rapporten med anbefaling om å montere dem, og nemnda fant ingen mangel.

Forskjellen ligger i tydelighet og konkrete opplysninger. Forarbeidene sier at «nakne» opplysninger ikke er nok der en forklaring hadde vært naturlig. Står det bare at noe er svakt, uten at konsekvensen kommer fram, er det ikke sikkert du kan sies å ha kjent til alvoret.

Motsier egenerklæringen rapporten direkte, for eksempel «ingen fukt» mot TG3 for samme bygningsdel, er situasjonen en annen enn når de to bare er ulikt formulert. I det siste tilfellet vil ofte det strengeste dokumentet være det du regnes for å kjenne til. Hva de ulike tilstandsgradene betyr, forklares i hva TG0, TG1, TG2 og TG3 betyr for kravet ditt.

Slik går du fram når du oppdager motstriden

Ta vare på begge dokumentene slik du fikk dem, og skriv ned hvilken versjon av egenerklæringen du så og når. Legg dem ved siden av hverandre og marker hvor de sier ulike ting. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel, så konkrete sitater og sidetall hjelper mer enn en generell påstand.

Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet eller burde ha oppdaget det. Hva som skal til for å reklamere riktig, og hvilke frister som gjelder, står i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet. Har selgeren boligselgerforsikring, går kravet ofte til forsikringsselskapet.

Et vanlig vilkår er at egenerklæringen er en del av forsikringsavtalen, og at selskapet kan kreve regress (tilbakebetaling) fra selgeren hvis utbetalingen skyldes uriktige eller ufullstendige opplysninger. Det viser at selskapene selv legger vekt på hva som står i egenerklæringen. Der rapporten går langt i å si at alt er i orden, men skjuler alvorlige funn, kan du også lese om rapporter som sier ingen avvik der det var store feil.

Kort oppsummert

• Når tilstandsrapporten og egenerklæringen sier ulike ting, teller det hva som gikk tydelig fram for deg før du bød.
• Du regnes bare for å kjenne til det som står tydelig i en godkjent rapport.
• Egenerklæringen er en opplysning fra selgeren, og en motstrid mot rapporten kan derfor gi en mangel hvis den ikke ble rettet tydelig.
• Sammenlign de to dokumentene punkt for punkt og reklamer skriftlig innen rimelig tid.