Kan jeg saksøke takstmannen direkte?

Hva du må kunne vise

Et erstatningskrav forutsetter at du har lidt et tap, og at tapet kan føres tilbake til en feil takstmannen gjorde. Feilen kan for eksempel være at rapporten ikke oppfylte kravene i forskriften, at en grad var satt uten grunnlag, eller at noe takstmannen skulle ha undersøkt, ble utelatt.

Det er du som må sannsynliggjøre dette. Rapporten, bildene fra befaringen, og en skriftlig vurdering fra en annen bygningssakkyndig er de viktigste bevisene. Du må også kunne vise at tapet ikke ville oppstått uten feilen. Fant du feilen, men den også var beskrevet tydelig i rapporten, faller ofte grunnlaget bort.

Avhendingslova § 3-10 første ledd sier at du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en rapport du fikk anledning til å lese. Det kan svekke et krav mot både selgeren og takstmannen.

Fristene er strenge

Krav på erstatning utenfor kontrakt foreldes tre år etter at du fikk, eller burde ha skaffet deg, nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Senest inntrer foreldelse 20 år etter at den skadegjørende handlingen opphørte.

Tre-årsfristen kan løpe fra du oppdaget skaden, ikke fra kjøpet. Er du i tvil om når kunnskapen kom, er det tryggest å regne fra første gang du så tegn til feilen.

Fristene til takstmannen er uavhengige av kravet mot selgeren. Reklamasjonsfristen overfor selgeren er en helt annen, og den må du også overholde. Alt dette er samlet i pilaren om tilstandsrapporten.

Slik gikk det for Tormod

Tormod kjøpte et småbruk. Rapporten ga TG1 på et bad, og hullene som skulle vært boret for fuktmåling, var ikke nevnt. Etter tre måneder fant han råte i veggen og fikk anslag på en omfattende utbedring.

Tormod reklamerte først skriftlig til selgeren og vurderte samtidig et krav mot takstmannen. En annen sakkyndig mente at rapporten ikke oppfylte forskriftens krav til hulltaking.

Selgeren hadde en boligselgerforsikring, og forsikringsselskapet behandlet reklamasjonen. Tormod holdt kravet mot takstmannen åpent og passet på tre-årsfristen. Utfallet ble at forsikringen dekket størstedelen av tapet, og at kravet mot takstmannen ikke ble brukt. Det viste at kravet mot selgeren var den enkleste veien.

Sertifisering og direkte krav

Mange spør om det har betydning at takstmannen ikke hadde riktig sertifisering. Forskriften har ingen autorisasjonsordning, så en manglende sertifisering gir ikke i seg selv et krav. Det som teller, er om rapporten oppfylte forskriften og om takstmannen var uavhengig av partene. Har du grunn til å tro at han ikke var det, kan det være et poeng i en erstatningssak. Se artikkelen om takstmannen som manglet riktig sertifisering.

Det er heller ikke slik at du kan hoppe over selgeren. Har du kjøpt av en privatperson, vil det ofte være selgerens ansvar for mangler som kommer først. Takstmannens rolle er å gi deg et informasjonsgrunnlag, og du blir ikke stilt som om du hadde en avtale med ham.

Alternativet: selgeren og forsikringen

Kravet mot selgeren er ofte enklere, og du kan lese mer om det i artikkelen om å saksøke selger som har boligselgerforsikring. Du trenger ikke bevise at takstmannen var uaktsom, bare at boligen har en mangel etter loven. Selgeren kan ha en boligselgerforsikring, og tvister om den kan bringes inn for Finansklagenemnda, som er gratis for forbrukere.

Har selgeren dessuten opplyst uriktig om boligen eller holdt tilbake det hun visste, kan det også bli aktuelt med erstatning fra henne. Hvilke muligheter du har, avhenger av hva rapporten sa, og hva selgeren visste.

Kravet mot takstmannen kan komme i tillegg, men et tap kan ikke dekkes to ganger.

Kort oppsummert

• Loven gir deg ingen egen regel om å saksøke takstmannen direkte, men alminnelig erstatningsrett kan gi et krav.
• Du må sannsynliggjøre en feil hos takstmannen, et tap og en sammenheng mellom dem.
• Erstatningskrav utenfor kontrakt foreldes tre år etter at du fikk kunnskap om skaden og den ansvarlige.
• Kravet mot selgeren følger egne frister og er ofte den enkleste veien før du vurderer å saksøke takstmannen.