Rapporten beskriver feilen, men undervurderer den

Hva du regnes for å ha visst ut fra rapporten

Loven sier at du ikke kan bruke noe som mangel hvis du kjente til det, eller måtte kjenne til det, da du kjøpte. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport du fikk anledning til å lese. Det gjelder etter avhendingslova § 3-10 første ledd.

Ordet «tydelig» er det som avgjør, og hvordan det tolkes, står i artikkelen om når du anses å ha visst om feilen. Nevner rapporten en feil på en linje, men gir den en lav grad og sier ingenting om hvor langt skaden strekker seg, er det ikke gitt at du kjente til hele problemet. Du regnes for å kjenne til det som står, ikke til det som burde ha stått.

For at rapporten skal ha denne virkningen, må den oppfylle kravene i forskriften til avhendingslova. Ubetydelige avvik fra kravene ødelegger ikke virkningen. Større mangler ved rapporten kan gjøre at opplysningene ikke regnes som kjent for deg.

Slik ser en undervurdert feil ut i praksis

En undervurdert feil kan se ut på flere måter. Rapporten kan gi TG1 der tegnene på skade egentlig tilsier TG2 eller TG3. Den kan nevne fuktmerker ved en vegg uten å si at skaden sannsynligvis går bak panelet. Eller den kan beskrive et lite symptom og la være å forklare hva som ligger bak.

Forskriften definerer gradene. TG1 er mindre avvik, altså normal slitasje uten behov for tiltak med det samme. TG2 er vesentlige avvik, for eksempel skade eller symptomer på skade, som trenger vedlikehold eller tiltak i nær framtid. TG3 er store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid.

Får du en skade som langt overgår graden i rapporten, er det gapet mellom det rapporten viste og det du fant, som er utgangspunktet for kravet ditt. Ta bilder, hent rapporten frem og legg den ved siden av den nye vurderingen fra en håndverker eller en annen bygningssakkyndig.

Tilstandsgrad, årsak og kostnadsanslag

Får en bygningsdel TG2 eller TG3, skal den bygningssakkyndige forklare årsaken og konsekvensen. Bare for TG3 skal rapporten ha et sjablongmessig anslag over hva det koster å utbedre. Forskriften krever ikke kostnadsanslag for TG2.

Derfor er et lavt kostnadsanslag ikke i seg selv en feil ved rapporten, og et altfor lavt kostnadsestimat er en egen problemstilling. Er anslaget urealistisk lavt for en TG3, kan det likevel tale for at vurderingen var for snau. Har rapporten bare et TG2-punkt uten forklaring av konsekvensen, mangler det noe av det forskriften ber om.

Tilstandsgraden er dessuten bygget på et referansenivå, altså en forventet tilstand ut fra alder og normal bruk. Er boligen gammel, er det ventet at en del punkter får TG2. Det du kunne forvente, avhenger av hvordan rapporten beskrev akkurat dette punktet. Du kan lese mer om hvordan gradene virker i hva TG0 til TG3 betyr for kravet ditt.

Slik gikk det for Liv

Liv kjøpte en enebolig fra 1978. Rapporten hadde TG2 på yttertaket med teksten «flekker på undertak, tiltak anbefales». Ingen kostnad var oppgitt. Liv regnet med å måtte legge om noen takstein i løpet av noen år.

Etter overtakelsen fant en takmester at undertaket var råttent over store deler av flaten, og at hele taket måtte skiftes. Liv sendte selgeren et skriftlig krav med bilder og takmesterens vurdering, og viste til at rapporten aldri sa noe om omfanget.

Selgeren svarte at flekkene var beskrevet, og at Liv derfor kjente til problemet. Liv svarte at rapporten beskrev et symptom, ikke en skade av dette omfanget, og at rapporten heller ikke forklarte konsekvensen. Partene endte med å dele kostnaden. Livs poeng om at omfanget aldri gikk tydelig fram, fikk størst vekt.

Hva du kan kreve, og hva som trekker ned

Har boligen en mangel, kan du kreve prisavslag (en del av kjøpesummen tilbake), erstatning eller heving. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. Er selgeren skyldig i noe, kan erstatningen bli høyere.

Selgeren har rett til å tilby retting, og tilbyr hun det, må du som hovedregel godta det. Du må også si fra i tide etter at du oppdaget feilen. Reglene for frister og krav står samlet i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Rapporten, bildene og en skriftlig vurdering av skaden er de viktigste bevisene. En rapport som beskriver feilen dårligere enn den er, er et godt utgangspunkt, men ikke nok alene.

Kort oppsummert

• En rapport som undervurderer feilen, fritar deg ikke for det den sier tydelig, men den gjør ikke omfanget du ikke fikk vite om, til noe du kjente.
• Sammenlign graden i rapporten med det håndverkeren finner: Et stort gap mellom TG-en og den faktiske skaden er kjernen i kravet.
• Bare TG3 skal ha kostnadsanslag, så et manglende anslag for TG2 er ikke i seg selv en feil.
• Du må selv sannsynliggjøre at den undervurderte feilen er en mangel, og selgeren kan tilby å rette den.