Rapporten sier «ingen avvik» der det var store feil

Hva «ingen avvik» betyr i en tilstandsrapport

I forskriften til avhendingslova er det TG0 som betyr at bygningsdelen ikke har avvik. Delen skal da være tilnærmet ny, uten tegn på slitasje, og det skal være lagt fram dokumentasjon på faglig god utførelse.

TG1 er mindre avvik, altså normal slitasje uten behov for tiltak straks. TG1 kan også brukes når delen er ny, men dokumentasjon på god utførelse mangler. Får et rom TG0 eller en tekst om «ingen avvik» uten at det er dokumentert, har takstmannen gått lenger enn forskriften legger opp til.

Hvor lenge du kan klage på en feil i rapporten, står i artikkelen om klagefrister på takstmannens feil. Se etter om «ingen avvik» faktisk står på en grad, eller om det står i en kommentar. Rapporter bruker ofte formuleringer som «ingen avvik registrert», som betyr at takstmannen ikke så noe. Det betyr ikke at det ikke fantes noe.

Når «ingen avvik» ikke er en tilstandsgrad

Noen deler av rapporten skal ikke ha tilstandsgrad i det hele tatt. Det gjelder elektrisk anlegg der det er mer enn fem år siden forrige tilsyn, åpenbare ulovligheter og rekkverk på balkong eller veranda. Der skal det ikke stå TG0.

For elektrisk anlegg skal takstmannen gjøre en forenklet vurdering, og eieren skal spørres om samsvarserklæring hvis anlegget er installert eller endret etter 1999. Står det «ingen avvik» der, kan det bety at anlegget bare ikke er gradert. Det betyr ikke at det er kontrollert og godkjent.

Skal du forstå hva en formulering egentlig sier, er det en fordel å lese rapportens forklaring av hvordan punktet er vurdert. Hvordan gradene virker sammen, er samlet i pilaren om tilstandsrapporten.

Hva du regnes for å ha visst

Etter avhendingslova § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten. Sier rapporten at en del er uten avvik, er det den opplysningen du fikk. Du kan ikke ha kjent til en feil rapporten sa at det ikke var.

Er rapporten ikke i tråd med forskriften, for eksempel ved at den ikke forklarer grunnlaget, regnes opplysningene ikke nødvendigvis som kjent for deg. Ubetydelige avvik fra kravene fører ikke til at rapporten mister virkningen. Det er altså forskjell på en rapport med små svakheter og en som ikke følger forskriften, og det er den siste som styrker kravet ditt.

Forskriften krever at takstmannen ber eieren dokumentere reparasjoner og ombygging som kvalifiserte håndverkere har gjort de siste fem årene. Har rapporten gitt TG0 uten at det er nevnt noen dokumentasjon, er det verdt å spørre om den finnes.

Slik gikk det for Hassan

Hassan kjøpte en rekkehusleilighet der badet fikk TG0 og kommentaren «ingen avvik» i rapporten. Rapporten sa at badet var oppusset «for noen år siden», men nevnte ingen dokumentasjon.

Etter to måneder oppdaget Hassan at gulvet i stuen buet seg. En fuktmåling og en åpning i veggen viste at membranen på badet var lagt feil og hadde lekket lenge.

Selgeren mente at rapporten viste at badet var i orden, og at hun hadde lagt seg på det. Hassan svarte at TG0 krever dokumentasjon, og at ingen ble lagt fram. Det endte med at selgeren, som hadde opplyst at hun hadde brukt en kjent snekker til oppussingen, gikk med på å dekke kostnaden ved å legge nytt bad.

Hvordan du bygger kravet

Dokumenter feilen først: bilder, fuktmåling og en skriftlig vurdering fra en håndverker eller annen sakkyndig. Legg rapportens tekst ved siden av. Da ser du hva som ble sagt om delen, og hva som viste seg.

Skriv deretter til selgeren og beskriv feilen. Sier selgeren at rapporten dekker henne, er svaret at rapporten ikke fritar henne for det hun selv visste, jf. § 3-7. Du må sannsynliggjøre at feilen finnes.

Sier rapporten en ting og egenerklæringen noe annet, gjelder artikkelen om at rapporten og egenerklæringen sier ulike ting. Har rapporten beskrevet feilen, men for svakt, er det en annen sak, som du finner i artikkelen om at rapporten undervurderer feilen. Frister og krav står i pilaren om tilstandsrapporten. Vurderer du et krav mot takstmannen, er fristene egne, og de er strenge.

Kort oppsummert

• «Ingen avvik» tilsvarer TG0, som bare skal gis for tilnærmet nye deler med dokumentasjon.
• Feil i en del som rapporten sa var uten avvik, er ikke noe du regnes for å ha kjent til.
• Elektrisk anlegg, ulovligheter og rekkverk skal ikke ha grad, så «ingen avvik» der er ikke et klarsignal.
• Du må sannsynliggjøre feilen, og selgeren kan bli holdt ansvarlig for det hun visste selv om rapporten var ren.