Rom og bygningsdeler som ikke ble undersøkt

Når skal takstmannen la være å undersøke, og hva skal stå i rapporten

Forskriften til avhendingslova sier at den bygningssakkyndige som utgangspunkt undersøker det som er synlig. Tepper, møbler og inventar skal flyttes når det er nødvendig for å komme til. Bare særlig tunge møbler som ikke skjuler vesentlige installasjoner, kan bli stående, hvis det ikke er andre grunner til mistanke.

Hvis det ikke har vært mulig å undersøke en bygningsdel, skal det oppgis i rapporten. Forskriften nevner blant annet manglende inspeksjonsluke og tak som var dekket av snø. Når en krypkjeller ikke kan undersøkes innvendig, skal det stå, og takstmannen bør også si noe om skaderisikoen og konsekvensen.

Et rom som mangler i rapporten uten forklaring, er derfor et tegn på at rapporten ikke er fullstendig. Det er noe annet enn et rom som er markert som ikke undersøkt med en begrunnelse. Hvordan gradene fungerer for de delene som faktisk er undersøkt, står i artikkelen om TG0 til TG3. Er rapporten dessuten gammel, er det et eget spørsmål, som du finner i artikkelen om rapporter over ett år.

Hva som er unntatt fra undersøkelsen

Noen deler er unntatt fra undersøkelsen fordi de ikke tilhører boligen alene. Tak, yttervegger, krypkjeller, grunnmur, drenering og terreng som er del av flere boligers fellesareal, skal ikke undersøkes. Det kan gjelde leilighet i sameie eller rekkehus med felles bygningskropp.

Unntaket gjelder ikke hvis eieren har vedlikeholdsplikt for delen, eller hvis delen har særlig nær tilknytning til boligen. Står det i rapporten at yttertaket ikke er undersøkt fordi det er fellesareal, kan du likevel ha et spørsmål om hvem som har vedlikeholdsplikten.

Noen tiltak kan også unnlates av praktiske grunner. Hulltaking i våtrom kan for eksempel unnlates i mur eller betong. Da skal årsaken oppgis, og rommet fuktkontrolleres med egnet verktøy.

Slik virker det mot deg som kjøper

Etter § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten. Står det tydelig at kjelleren ikke er undersøkt, og hvorfor, kjenner du til at det finnes en usikkerhet. Men å kjenne til en risiko er ikke det samme som å kjenne til en skade. Høyesterett har lagt til grunn at det at kjøperen kjenner til en risiko for en mangel, i utgangspunktet ikke er nok til at kravet går tapt.

Du har dessuten bare plikt til å foreta en vanlig, aktsom besiktigelse. Du må ikke leie inn en sakkyndig for å komme til det takstmannen ikke kom til. Undersøkelsesplikten kan heller ikke strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til deg.

Forklarer ikke rapporten hva det betyr at delen ikke er undersøkt, kan det tale for at du ikke fikk vite det du hadde grunn til å regne med. Da er det rapporten som er svak, ikke du som har lest for dårlig. Hvordan gradene og «ikke undersøkt» henger sammen, står i artikkelen om hvem som bærer risikoen når takstmannen ikke undersøkte.

Slik gikk det for Maja

Maja kjøpte en tomannsbolig med sokkeletasje. I rapporten sto det at to rom i sokkelen ikke var undersøkt fordi de var fylt med kasser og møbler. Rapporten sa ingenting om hva det kunne bety, og ga ingen grad for rommene.

Tre uker etter overtakelsen kjente Maja muggluft i det ene rommet. En håndverker fant fuktskader i veggen og bak gulvlisten. Maja meldte skriftlig fra til selgeren samme uke.

Selgeren mente at Maja visste at rommene ikke var undersøkt og derfor hadde tatt risikoen selv. Maja svarte at hun bare hadde fått vite at rommene ikke var sett på, ikke at det fantes tegn til fukt, og at selgeren bodde i huset og kjente rommene. Selgeren var i tvil om hun hadde sett noe før hun bodde der, og saken endte med et forlik der selgeren dekket en del av utbedringen.

Hva du gjør når rom ikke ble undersøkt

Start med å gå gjennom rapporten og finn ut hva som står om de aktuelle rommene. Er delen oppgitt som ikke undersøkt, notér begrunnelsen. Er den ikke nevnt i det hele tatt, kan det være at rapporten ikke oppfyller kravene.

Hvis et rom skulle ha vært undersøkt, men ikke ble det, er det en feil ved rapporten som kan påvirke om du regnes for å kjenne til forholdet. Var det selgeren som hindret adgangen, for eksempel ved å la rommet være fullt av møbler, er det verdt å notere seg.

Spør selgeren og megleren skriftlig hva de visste om rommet, og be om eventuell dokumentasjon fra tidligere arbeid. Krav og frister er samlet i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet.

Kort oppsummert

• Rom og bygningsdeler som ikke ble undersøkt, skal oppgis i rapporten, og manglende forklaring er et svakt punkt i den.
• Du regnes for å kjenne til det som står tydelig, men risikoen for skade er ikke det samme som skaden.
• Fellesareal i sameie og borettslag er unntatt fra undersøkelsen, så sjekk hvem som har vedlikeholdsplikt.
• Du har bare plikt til en vanlig besiktigelse og må ikke ta ansvaret for det takstmannen ikke kom til.