Varme og ventilasjon virker ikke etter boligkjøp

Hva som avgjør om ventilasjon som ikke virker er en mangel

Loven krever ikke topp moderne anlegg i et eldre hus. Avhendingslova § 3-2 spør om boligen er dårligere enn du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et gammelt anlegg som støyer og gir svak luftutskifting, kan være noe du må regne med. Et anlegg som ikke går, mangler viktige deler eller aldri har vært satt i drift, er ofte en mangel.

Andre grunnlag er ofte sterkere enn alderen:

• Uriktig opplysning. Sa annonsen «balansert ventilasjon med varmegjenvinning», og anlegget ikke fungerer eller mangler gjenvinner, kan avhendingslova § 3-8 gjelde. Se Varmegjenvinneren er fjernet fra ventilasjonsanlegget.
• Manglende opplysning. Visste selger at anlegget var koblet ut, ikke hadde vært vedlikeholdt eller ikke fungerte, og du ikke fikk vite det, kan avhendingslova § 3-7 være brutt.
• Tilbehør. Fast montert utstyr som faste varmeanlegg og innebygde ting følger boligen, jamfør avhendingslova § 3-5.

Det som sto tydelig i en godkjent tilstandsrapport, regnes som noe du kjente til, jamfør avhendingslova § 3-10. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Slik gikk det for Oda

Oda kjøpte en enebolig med balansert ventilasjon og vannbåren gulvvarme i februar. Salgsoppgaven skrev «moderne balansert ventilasjon». Tilstandsrapporten opplyste at anlegget var av balansert type, men at eier ikke visste når det sist var inspisert.

Etter innflytting ble det kondens på vinduene og en muggaktig lukt i soverommet. Oda ba et ventilasjonsfirma måle anlegget. Firmaet fant at tilluftsviften sto stille, at filtrene var tette og at varmegjenvinneren var frakoblet. Firmaet skrev at anlegget trolig hadde vært ute av drift lenge.

Oda sendte skriftlig reklamasjon med rapporten. Selger svarte at anlegget hadde virket da han bodde der. Oda ba om servicehistorikk, og selger kunne ikke fremlegge noe. Forsikringsselskapet la til grunn at annonsens formulering ikke stemte, og Oda fikk prisavslag som dekket ny vifte, filtre og tilkobling av gjenvinneren. Hun fikk ikke dekket at hun ønsket et helt nytt anlegg, siden rimeligste utbedring ble lagt til grunn.

Hva rapporten sier om varme og ventilasjon

Etter forskriften om tilstandsrapporter skal den bygningssakkyndige spørre når ventilasjonsanlegget var nytt og sist ble inspisert, rengjort eller fornyet. Takstmannen skal finne ut om boligen har naturlig, mekanisk avtrekk eller balansert ventilasjon, og vurdere om luftutvekslingen er tilfredsstillende. For fyrkjeler, oljetanker, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg og gasskjeler skal takstmannen spørre når anlegget var nytt og når det sist hadde service.

Rapporten bygger altså ofte på eierens opplysninger. Står det «ukjent alder» eller «ikke servicet», er det en advarsel du fikk. Har anlegget aldri hatt service, kan du lese mer i Balansert ventilasjon uten service på ti år. Har rapporten tilstandsgrad 2 eller 3, blir det vanskeligere å få medhold, men det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet.

Mangler boligen avtrekk på bad og kjøkken, står det i Boligen mangler avtrekk på bad og kjøkken. Er ventilasjonen bare støyende, er det en annen vurdering, som forklart i Ventilasjonsanlegget bråker – mangel eller irritasjon?. Utblåsing fra kjøkkenviften til loftet har egne følger, se Kjøkkenviften blåser rett ut på loftet – hvor alvorlig er det?.

Varmeanlegg som ikke gir varme

Varmen kan svikte på flere måter, og hvilket system du har, avgjør hva du skal se etter:

• Varmepumpe. Var den død ved overtakelsen? Se Varmepumpa var død ved overtakelse – kan jeg kreve ny?.
• Vannbåren varme. Luft i systemet og kalde rom har egen artikkel: Vannbåren varme med luft i systemet og kalde rom.
• Bergvarme. Kostnader og ansvar forklares i Bergvarmen er ødelagt – hva koster det, og hvem betaler?.
• Varmtvann. Se Varmtvannet blir aldri varmt nok – feil ved berederen?.
• Kaldt og trekkfullt. Se Huset er kaldt og trekkfullt om vinteren – er det en mangel?.

Oljefyr er et særtilfelle. Det er forbudt å bruke mineralolje til oppvarming av bygninger, og forbudet gjelder fra 1.1.2020, med unntak for fritidsboliger. Nye varmeinstallasjoner for fossilt brensel er ikke tillatt i bygninger som omfattes av byggteknisk forskrift (TEK17). Har du kjøpt hus med oljefyr som hovedoppvarming, kan du lese Oljefyr som hovedoppvarming: forbudt, men ikke opplyst.

Energimerke, strøm og fjernvarme

Hvis boligen bruker mer strøm enn selger sa, eller energimerket ikke stemmer med virkeligheten, avhenger det av hva selger oppga. Energimerket viser en energikarakter fra A til G, og energiattesten gjelder i inntil 10 år. Mangler energiattesten, kan du få laget en for selgerens regning innen ett år etter avtalen. Se Energimerket stemmer ikke med virkeligheten – betyr det noe? og Strømregningen er dobbelt så høy som selger sa – har jeg krav?.

Byggverk i et konsesjonsområde for fjernvarme skal knyttes til anlegget når tilknytningsplikt er bestemt i plan. Har du fått en avtale med bindinger ingen fortalte om, kan du lese Fjernvarmeavtale med bindinger ingen fortalte om.

Hva du kan kreve, og hva du gjør nå

Tilbyr selger å rette feilen, må du som hovedregel godta det etter avhendingslova § 4-10 første ledd, med mindre det gir deg urimelig ulempe. Avviser du retting, mister du prisavslag og heving, men erstatning kan du fortsatt kreve. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette feilen, og du må selv dekke de første 10 000 kronene. Få et skriftlig tilbud fra fagfolk som viser hva feilen faktisk koster å rette.

Ta bilder, få en skriftlig rapport og ta vare på servicehistorikk og manualer før du endrer noe. Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, se Hva er reklamasjonsfristen ved boligkjøp?. Er problemet at ventilasjonen ikke virker og du har fått mugg, kan du lese Kan jeg klage på mugg etter boligkjøp?.

Kort oppsummert

• Ventilasjon som ikke virker etter boligkjøpet er en mangel når anlegget er dårligere enn forventet, eller ikke svarer til det selger og annonsen opplyste.
• Tilstandsrapportens opplysninger om alder og service og selgers kunnskap om feil avgjør ofte utfallet.
• Du må selv sannsynliggjøre at ventilasjonen eller varmen ikke virker som den skal, så få skriftlig vurdering fra fagfirma.
• Selger har normalt rett til å rette først, og prisavslag settes som hovedregel til utbedringskostnaden.
• Oljefyr, fjernvarme og energimerke har egne regler som du bør sjekke.