Energimerket stemmer ikke med virkeligheten – betyr det noe?

Hva energimerket sier om boligen

Energiattesten består av et energimerke, en tiltaksliste og dokumentasjon av opplysningene. Karakteren går fra A til G. Eieren skal legge fram energiattest for deg før avtalen om salg inngås. Mangler den, kan du få laget en attest for selgerens regning innen ett år etter avtalen. Merket skal også vises i annonsen.

Attesten gjelder i inntil ti år, eller til det er gjort vesentlige endringer som påvirker merket. Plikten gjelder selv om forrige eier ikke oppfylte den. Frittstående bygninger under 50 kvadratmeter bruksareal er unntatt.

Merket er altså et sammendrag av opplysninger som er lagt inn om boligen. Er en av disse opplysningene feil, blir karakteren feil.

Feil energimerke som mangel: uriktige opplysninger

Etter avhendingslova § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren, eller til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne. To vilkår må være oppfylt. Opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen, og den ble ikke rettet i tide på en tydelig måte.

Et energimerke i annonsen er en slik opplysning. Men det er sjelden selve bokstaven som er problemet. Feilen ligger som regel i det som ligger bak bokstaven, for eksempel at boligen er oppgitt med oppvarming, vinduer eller isolasjon den ikke har. Det er du som må sannsynliggjøre (gjøre det mer sannsynlig enn ikke) at opplysningen var uriktig.

Er merket oppgitt riktig i annonsen, men attesten senere viser seg å bygge på gale opplysninger, kan det likevel bli en sak. Det avgjørende er om opplysningen kom fra selgeren eller noen som handlet på selgerens vegne, og om den kan ha påvirket hvor mye du var villig til å betale.

Slik gikk det for Hallvard

Hallvard kjøpte en enebolig i mars 2024. Annonsen viste energimerke C og opplyste at huset hadde etterisolerte vegger og nye vinduer. Første vinter kom strømregningene langt over det han hadde regnet med. Da han skulle bytte ytterdør, så han at veggen bak panelet nesten ikke hadde isolasjon, og at to av vinduene var eldre enn annonsen ga inntrykk av.

Han skrev til selgeren og la ved annonsen, energiattesten og et skriftlig notat fra en byggmester. Selgeren svarte at energimerket bare var veiledende og at han ikke hadde lovet noe om strømforbruket. Hallvard svarte at kravet ikke gjaldt forbruket, men at opplysningene om vegger og vinduer i annonsen ikke stemte. Etter to uker tilbød selgeren et prisavslag som tilsvarte byggmesterens overslag for å utbedre isolasjonen.

Eksempelet viser at kravet ikke handlet om hvor mye strøm huset brukte, men om at konkrete opplysninger i annonsen var uriktige. Det er den typen forskjell som avgjør om selgeren kan avvise deg med at merket bare er veiledende.

Hva du kunne forvente, og hva du regnes for å ha visst

Boligens alder og synlige tilstand teller med når det skal avgjøres om noe er en mangel (§ 3-2). Et gammelt hus kan du ikke forvente skal ha samme energistandard som et nybygg. Får du merke G på en gammel bolig, er det ikke en overraskelse.

Du regnes dessuten for å kjenne til det som tydelig går fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese (§ 3-10). Sto det tydelig i attesten eller tiltaksplanen at vinduene var gamle, blir det vanskelig å bruke det mot selgeren senere.

Har selgeren visst om noe som påvirker energibruken og ikke sagt fra, kan det være en egen mangel etter § 3-7. Det gjelder forhold du hadde grunn til å regne med å få vite om.

Slik dokumenterer du feil energimerke

Ta vare på annonsen som skjermbilde, og be om salgsoppgaven og energiattesten hvis du ikke har dem. Sammenlign opplysningene med det du finner i boligen, og få en fagperson til å beskrive avviket skriftlig. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette opp forholdet, så tilbud fra fagfolk er nyttig.

Gi selgeren skriftlig beskjed så snart du oppdager avviket. Hvordan reklamasjon og krav fungerer i sin helhet, står i hovedartikkelen om varme og ventilasjon etter boligkjøp. Er det regningen som har overrasket deg mest, gjelder andre vurderinger, som du finner i artikkelen om strømregning som er dobbelt så høy som selger sa. Hvis feilen gjelder karakteren G, ser artikkelen om energiklasse G og krav mot selgeren nærmere på det.

Er karakteren feil fordi selgeren aldri fikk laget en ny attest etter en stor ombygging, er forholdet et annet enn når selgeren har oppgitt gale tall. Da kan det være selve plikten til å legge fram en gyldig energiattest som ikke er oppfylt.

Kort oppsummert

• Et feil energimerke er ikke automatisk en mangel; det avgjørende er om opplysningene bak merket var uriktige.
• Energimerket i annonsen regnes som en opplysning fra selgersiden som du kan bygge på.
• Du må selv sannsynliggjøre at energimerket ikke stemmer med boligen.
• Alder og tydelige salgsdokumenter kan svekke kravet ditt.
• Krav ved feil energimerke tar utgangspunkt i utbedringskostnaden, dokumentert med tilbud.