Huset er kaldt og trekkfullt om vinteren – er det en mangel?

Når et kaldt og trekkfullt hus er mer enn vanlig gammelt hus

Alle hus har litt trekk, og eldre hus har mer enn nye. Vinduer fra tidligere tider, lite isolasjon og tette lister som er slitt, gir kalde flater og luftlekkasjer. Det må du regne med når du kjøper et hus som er gammelt.

Grensen går ved det som er unormalt. Kald luft som strømmer inn rundt stikkontakter, gulvet som er iskaldt i hele rommet, tak som ikke er isolert der det er beskrevet som isolert, eller kondens og fuktmerker i hjørnene, tyder på en konkret feil. Å skille mellom vanlig slitasje og en feil krever gjerne en tetthetsmåling eller termografering, og det er lurt å la en fagperson gjøre den før du melder fra.

Slik vurderes det: alder, forventninger og salgsdokumenter

Boligen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Et kaldt og trekkfullt hus fra før isolasjon var vanlig, er ikke uventet. En nyoppusset bolig som er annonsert som «godt isolert», gir en helt annen forventning.

Selv om boligen er solgt «som den er», har forbeholdet ingen virkning ved forbrukerkjøp. Er den i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med, er det en mangel. Selgeren skal også opplyse om forhold han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Visste han om kalde rom, lekkasjer rundt vinduene eller manglende isolasjon, og du ikke fikk vite det, kan det være en mangel. Opplysninger i annonsen om at boligen er «lettvarmet» eller har «nye vinduer» kan også gi en mangel hvis de ikke stemmer.

Du må selv sannsynliggjøre at forholdet er en mangel, som du kan lese mer om i artikkelen om hvem som har bevisbyrden for en mangel.

Slik gikk det for Aisha

Aisha kjøpte en enebolig i august. Da temperaturen falt i desember, oppdaget hun at stuen var vanskelig å varme opp, at det trakk fra gulvlistene og at hun kunne kjenne kald luft ved stikkontaktene på yttervegg. Strømregningen ble høy.

Tilstandsrapporten beskrev boligen som normalt isolert for byggeåret, og salgsoppgaven skrev at huset var «lettvarmet». Aisha fikk en energirådgiver til å ta en tetthetsmåling. Den viste store luftlekkasjer rundt vinduene og et takfotparti uten isolasjon. Hun skrev til selgeren og la ved rapporten.

Selgeren svarte at han aldri hadde hatt slike problemer, og at han ofte hadde hatt kaldt om vinteren uten å tenke over det. Da Aisha viste til annonsens ord «lettvarmet» og til at et uisolert takfot ikke er noe kjøperen kan se, gikk han med på å dekke tetting og isolering av takfotet. Kravet om erstatning for høy strømregning ble avvist, fordi hun ikke kunne vise at selgeren hadde visst om forholdet.

Hva tilstandsrapporten og energiattesten sier

Takstmannen bygger på det som er synlig, og skal vurdere de delene forskriften krever. Har han funnet tilstandsgrad 2 eller 3 på vinduer, yttervegger eller loft, og det står i rapporten, regnes du for å kjenne til forholdet. Det svekker kravet ditt. Rapporten sier normalt ikke noe om luftlekkasjer, siden det ikke er en del av det som skal måles.

Eieren skal legge fram energiattest før avtalen inngås. Attesten har et energimerke fra A til G og en tiltaksliste. Den gjelder i inntil 10 år, eller til det er gjort vesentlige endringer. Mangler den, kan du få laget en for selgerens regning innen ett år etter avtalen. En dårlig karakter er ikke i seg selv en mangel, men den kan vise hva du kunne forvente. Viser attesten en dårlig karakter, kan det svekke påstanden om at du ikke visste om isolasjonsstandarden. Er attesten misvisende, kan du lese mer i artikkelen om at energimerket ikke stemmer med virkeligheten.

Hva du gjør, og hva du kan få

Start med å dokumentere. Ta bilder, målinger og temperaturlogg fra de kaldeste rommene, og få en fagperson til å skrive hva som er årsaken og hva som må gjøres. Be om et tilbud på utbedringen. Meld fra skriftlig til selgeren så snart du har grunnlag.

Utbedringskostnaden danner normalt utgangspunktet for prisavslaget. Du må dekke de første 10 000 kronene av tapet selv. Er problemet en konkret feil, som en utett takluke, kan selgeren tilby å rette den, og da må du godta det hvis det ikke er urimelig. Har du mer omfattende problemer med varmen, gir pilaren om varme og ventilasjon som ikke virker etter boligkjøp hele bildet. Er problemet at gulvvarmen er koblet ut, kan du lese om at gulvvarmen i hele huset er koblet ut.

Sørg for å begrense tapet, for eksempel ved å tette de verste lekkasjene midlertidig. Reklamasjon kan senest skje fem år etter overtakelsen, men melder du for sent i forhold til når du oppdaget forholdet, kan du miste kravet.

Kort oppsummert

• Et kaldt og trekkfullt hus er en mangel når det er dårligere enn alder, byggemåte og opplysningene tilsa.
• Selgerens kunnskap og ord som «lettvarmet» eller «godt isolert» i annonsen kan avgjøre saken.
• Få en fagmåling av lekkasjer og isolasjon før du melder fra.
• Prisavslaget følger utbedringskostnaden, og de første 10 000 kronene dekker du selv.
• Du må melde fra innen rimelig tid, og fem år fra overtakelsen er ytterste grense.