Balansert ventilasjon uten service på ti år

Slik gikk det for Rolf

Rolf kjøpte en tomannsbolig med balansert ventilasjon. Selgeren hadde svart i egenerklæringen at anlegget var i orden. Fire måneder senere fikk han svært dårlig lufttilførsel til soverommene og en tydelig støy fra aggregatet. Et serviceselskap åpnet anlegget og fant at filtrene var tette, at varmeveksleren var full av støv, og at det ikke var registrert service siden installasjonen for ti år siden.

Rolf sendte servicerapporten til selgeren og krevde prisavslag tilsvarende rengjøring og nye filtre samt reparasjon av en vifte. Selgeren svarte at anlegget hadde virket fint så lenge han bodde der, og at kjøperen selv burde ha sjekket. Rolf pekte på at egenerklæringen sa at alt var i orden og at tilstandsrapporten bare hadde notert at eieren ikke visste når anlegget sist var inspisert.

Selgeren ga seg på filter og rengjøring, men ikke på viften. Rolf endte med å få dekket rengjøring og nye filtre, mens han bar kostnaden til viften selv, fordi han ikke kunne vise at den var ødelagt allerede ved overtakelsen.

Hva balansert ventilasjon uten service innebærer

Et balansert ventilasjonsanlegg trekker luft ut og inn med vifter og filtre, ofte med varmegjenvinning. Filtre setter seg til, kanaler blir støvete, og viftene slites. Uten service faller effekten gradvis, og luftkvaliteten kan bli dårligere før noen merker at noe er galt.

Det finnes ikke noe fast tall for hvor ofte et anlegg må ha service for å regnes som vedlikeholdt. Produsentens anbefalinger og bruken av boligen avgjør. Det som er klart, er at ti år uten noe som helst er langt mer enn du kan vente av et anlegg som skal virke godt.

Tilstandsrapporten skal ta opp ventilasjonen. Den bygningssakkyndige skal spørre når anlegget var nytt og sist ble inspisert, rengjort eller fornyet, finne ut hvilken type ventilasjon boligen har og vurdere om luftutvekslingen er tilfredsstillende. Står det i rapporten at eieren ikke visste når anlegget sist hadde service, er det et varsel du kan ha vanskelig for å se bort fra senere.

Når anlegget uten service er en mangel

Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Et anlegg som er ti år gammelt og aldri har hatt service, må du regne med trenger vedlikehold. Det er derfor en høyere terskel å vise at tilstanden er dårligere enn du kunne vente, enn om anlegget bare var noen år gammelt.

Det ser annerledes ut hvis selgeren har sagt noe om anlegget. En opplysning i egenerklæringen eller annonsen om at ventilasjonen er i orden, eller at den har hatt jevnlig service, som ikke stemmer, kan være en uriktig opplysning som gir mangel (§ 3-8). Visste selgeren om at anlegget ikke virket, og sa ikke fra, kan du ha en mangel fordi du ikke fikk opplysninger du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7).

Det kan også svekke kravet at rapporten varslet om manglende service. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten (§ 3-10). Da må du regne med at en høy alder og et ukjent servicenivå er noe du er kjent med. Det gjelder likevel ikke skader du ikke kunne se.

Det er du som må gjøre det sannsynlig at feilen fantes ved overtakelsen. Servicerapporten er derfor viktig, og den bør si hvor lenge tilstanden trolig har vært slik.

Hva du kan kreve

Ved kjøp av brukt bolig har selgeren rett til å rette mangelen først, og tilbyr han det, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Rengjøring og filterbytte er typisk noe han kan tilby. Ellers gjelder prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å få anlegget utbedret.

Du bærer selv de første 10 000 kronene av tapet ved mangler, så en vanlig service alene vil ofte ligge under. Regn med at egenandelen gjelder samlet for alle mangler du finner.

Skriv skriftlig reklamasjon innen rimelig tid etter at du oppdaget problemet, og legg ved servicerapport og bilder av filtre og varmeveksler. Oppsummeringen av krav og frister står i pilaren om varme og ventilasjon som ikke virker.

Slik forbereder du saken

• Få en servicerapport. Be om at rapporten sier hva som er funnet og hva som må gjøres.
• Ta bilder. Filtre, kanaler og aggregat før noe rengjøres.
• Samle salgsdokumentene. Se hva egenerklæringen og tilstandsrapporten sier om ventilasjon og service.
• Spør om servicehistorikk. Be selgeren om dokumentasjon på service og kjøp av filtre.
• Ikke la anlegget stå. Får du dårlig luft i rommene, kan du ha plikt til å begrense skaden, for eksempel ved å skifte filtre.

Svikt i anlegget kan også henge sammen med energibruken. Da er strømregningen som er dobbelt så høy som selger sa og energimerket som ikke stemmer nærliggende spørsmål. Ved en varmepumpe som ikke virker, er varmepumpa som var død ved overtakelsen et liknende tilfelle.

Kort oppsummert

• Balansert ventilasjon uten service på ti år er ikke i seg selv en mangel, men alder og ukjent servicenivå kan svekke kravet ditt.
• Egenerklæringen og det selgeren har sagt om anlegget, kan gi mangel hvis det ikke stemte.
• Tilstandsrapportens omtale av når anlegget sist ble inspisert, avgjør hva du kunne vite.
• Få en servicerapport som forklarer tilstanden og hvor lenge den har vært slik.
• De første 10 000 kronene dekker du selv, og selgeren har rett til å rette først.