Strømregningen er dobbelt så høy som selger sa – har jeg krav?

Hvorfor en høy strømregning sjelden er en mangel i seg selv

To familier i samme hus får sjelden lik regning. Antall personer, temperaturen dere holder, hvor mye dere er hjemme og om dere lader elbil, spiller inn. Derfor er tallet selgeren oppga, først og fremst et tall for selgerens egen bruk.

Loven spør ikke om regningen din ble høyere enn selgerens. Den spør om boligen var slik selgeren eller annonsen sa, og om boligen var slik du kunne forvente ut fra alder, type og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). En gammel bolig med dårlig isolasjon kan brukes mye strøm i uten at det er noen mangel.

Selgeren har heller ingen plikt til å garantere et bestemt forbruk. En opplysning som «lave strømutgifter» uten tall er dessuten så vag at den sjelden kan brukes som grunnlag for et krav. Jo mer konkret og etterprøvbar opplysningen er, desto lettere er det å vise at den var uriktig.

Når en høy strømregning kan gi krav

Et krav kan oppstå når selgerens opplysning var uriktig. Etter § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger fra selgeren, eller til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne. Opplysningen må kunne antas å ha virket inn på avtalen, og den kan ikke ha blitt rettet tydelig i tide.

To typer opplysninger er aktuelle. Den første er et konkret tall, for eksempel «strømutgiftene ligger på et bestemt beløp i måneden». Den andre er opplysninger om selve boligen som forklarer forbruket, for eksempel at den har varmepumpe, gulvvarme i alle rom eller etterisolerte vegger. Stemmer ikke disse, kan du ha et krav selv om selve regnetallet aldri var lovet.

Har selgeren visst at forbruket var høyt og latt være å si fra, kan manglende opplysning etter § 3-7 også være aktuelt. Det gjelder forhold du hadde grunn til å regne med å få vite om.

Slik gikk det for Simen

Simen kjøpte en enebolig i oktober. Selgeren hadde skrevet i prosessen at strømregningen lå på rundt 1 800 kroner i måneden. Første vinter passerte regningene det dobbelte, og Simen mente det var feil informasjon.

Han ba selgeren om kopi av regningene. Da de kom, var de fra sommermånedene og fra en periode da huset nesten ikke var i bruk. Vinterregningene som Simen hadde bedt om, fantes ikke i det selgeren sendte. Selgeren forklarte at 1 800 kroner var et gjennomsnitt over året for en husstand på to personer, og at Simen hadde tre barn og elbil. Simen fant ingen opplysning om at huset hadde varmepumpe eller etterisolering som annonsen ikke stemte med. Kravet falt, og han brukte i stedet en energikartlegging til å finne tiltak som kunne senke forbruket.

Hva som gjør kravet sterkere eller svakere

Kravet blir sterkere hvis selgerens tall var skriftlig, konkret og ikke rettet før kjøpet. Meldinger i e-post, annonse og salgsoppgave teller. Megleren skal dessuten sørge for at du får skriftlige opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7).

Kravet blir svakere hvis du kunne se forholdet selv, eller hvis det sto tydelig i tilstandsrapporten. Du regnes for å kjenne det som går tydelig fram av salgsdokumentene (§ 3-10). Du må også selv sannsynliggjøre at opplysningen var uriktig. Forklaringer som «jeg bruker mer enn selgeren» er ikke nok.

Blir det tap utover selve prisavslaget, for eksempel merutgifter til strøm, krever erstatning for indirekte tap at selgeren har skyld (§ 4-14). Du har dessuten plikt til å begrense tapet med rimelige tiltak (§ 7-2).

Dette gjør du når regningen overrasker

Samle alt selgeren og megleren skrev om strøm og oppvarming. Be om selgerens regninger for et helt år, og legg dem ved siden av dine egne. Se om avviket skyldes bruk eller boligen.

Skyldes det boligen, får du en fagperson til å beskrive hva som avviker fra opplysningene. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette opp forholdet. Kostnaden dokumenterer du med tilbud. Hvordan du reklamerer og hva du ellers kan kreve, står i hovedartikkelen om varme og ventilasjon etter boligkjøp. Er det energimerket som ikke stemmer, tar artikkelen om energimerket som ikke stemmer med virkeligheten det videre. Hvis oppvarmingen sviktet fra dag én, kan artikkelen om varmepumpe som var død ved overtakelse være mer relevant.

Vent ikke for lenge med å si fra. Du må gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget at noe ikke stemte, og meldingen må si hva slags feil du mener det er. Det hjelper å skrive hvilke konkrete opplysninger du mener var uriktige, og legge ved dokumentasjonen.

Kort oppsummert

• En høy strømregning er ikke en mangel i seg selv, fordi forbruket avhenger av hvem som bor i boligen.
• Krav kan oppstå når selgerens tall eller opplysninger om oppvarming og isolasjon var uriktige.
• Du må selv sannsynliggjøre at opplysningen om strømforbruket ikke stemte.
• Be om regninger for et helt år og sammenlign dem før du sender krav.
• Erstatning for økte strømutgifter forutsetter skyld hos selgeren.