Vannbåren varme med luft i systemet og kalde rom

Når luft i vannbåren varme bare er vedlikehold

Et vannbårent anlegg har rør med varmt vann som går til radiatorer eller gulvvarme. Kommer det luft inn i rørene, sirkulerer ikke vannet ordentlig, og enkelte rom blir kalde. Ofte hjelper det å lufte radiatorene og fylle på vann.

Det er ikke i seg selv en mangel. Loven spør om boligen svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Et anlegg fra åttitallet som må luftes ved sesongstart, oppfører seg slik mange gamle anlegg gjør. Da har du ikke uten videre noe å bebreide selgeren.

Du kjøper også en bolig med den tilstanden som går fram av salgsdokumentene. Det du kjente til, eller det som gikk tydelig fram av tilstandsrapporten, kan du ikke senere kreve noe for (avhendingslova § 3-10 første ledd).

Kalde rom som ikke blir varme etter lufting

Blir rommene kalde igjen etter noen dager, er ikke luften selve problemet. Den er et symptom. Vanlige årsaker er en pumpe som ikke fungerer, en lekkasje som gjør at trykket faller, rør som er lagt feil, eller et anlegg som aldri er stilt inn slik at vannet når alle kretsene.

Kravet ditt står sterkest når du kan peke på en konkret feil, for eksempel at en rørkrets i et soverom aldri har fått varme. Da er anlegget dårligere enn det du kunne regne med, og feilen kan ha ligget der fra før overtakelsen. Avgjørende er tilstanden da risikoen gikk over til deg, altså når du overtok bruken av boligen (avhendingslova § 3-1 andre ledd og § 2-4 andre ledd).

Bevisbyrden ligger hos deg. Du må gjøre det sannsynlig at det er en feil ved anlegget, og at den ikke skyldes at du har brukt det feil siden overtakelsen. En rapport fra en rørlegger som beskriver årsaken, er den viktigste dokumentasjonen.

Slik gikk det for Eva

Eva overtok en enebolig fra 1990-tallet med vannbåren varme i alle etasjer. Første vinter ble to rom i annen etasje kalde, selv om radiatorene var luftet flere ganger. En rørlegger fant at en pumpe hadde stått nesten uten trykk lenge, og at en av kretsene hadde en skjult lekkasje i en skjøt.

Eva sendte rørleggerens rapport og et tilbud på utbedring til selgeren, sammen med et skriftlig krav om prisavslag. Selgeren svarte først at anlegget var gammelt og at luft er normalt. Evas rørlegger kunne vise at lekkasjen ikke var noe som oppsto etter overtakelsen, og at pumpen var i dårligere stand enn tilstandsrapporten ga inntrykk av. Selgeren aksepterte at prisavslaget ble satt til det utbedringen kostet, og saken ble avsluttet uten rettssak.

Hva selgeren visste og hva rapporten sa

Selgeren har plikt til å opplyse om forhold han kjente til eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite om, hvis opplysningen kan antas å ha virket inn på handelen (avhendingslova § 3-7). Har han for eksempel fått rørlegger til å etterfylle vann flere ganger i året, uten å nevne det, kan dette være en tilbakeholdt opplysning.

Tilstandsrapporten skal si noe om varmesentraler, og takstmannen skal spørre eieren om når anlegget var nytt og når det sist hadde service. Les rapporten på nytt og se hva som står om anlegget. Står det et avvik der som forklarer de kalde rommene, har du trolig vanskeligere for å kreve noe. Står det at anlegget er i orden, og feilen viser seg å være gammel, kan opplysningen ha vært uriktig (avhendingslova § 3-8).

Sammenlign også med annonsen. Ble anlegget omtalt som «nytt» eller «totalrenovert», kan du støtte deg på det selgeren faktisk skrev.

Slik krever du prisavslag for varmeanlegget

Har du en mangel, er hovedregelen at prisavslaget settes til det det koster å rette feilen, med mindre noe annet kan bevises (avhendingslova § 4-12). Få derfor tilbud fra rørlegger på reparasjon eller utskifting av det som er defekt, og legg ved rapporten som beskriver årsaken.

Selgeren har rett til å tilby retting før du kan kreve prisavslag, og tilbyr han det, må du normalt godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Du kan altså ikke bare bestille en rørlegger og sende regningen uten å ha gitt selgeren mulighet til å svare.

Gi melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget feilen. Meldingen må si hva slags feil det er (avhendingslova § 4-19). Hva som gjelder for krav og frister ellers, står i pilaren Varme og ventilasjon virker ikke etter boligkjøp. Kalde rom som du mener er en mangel, er også behandlet i artikkelen Varme som mangel: kalde rom vinterstid, og feil ved andre typer anlegg finner du i Luft-til-vann-varmepumpe med feil som ikke ble nevnt.

Kort oppsummert

• Vannbåren varme med luft i systemet er vanligvis vedlikehold, men kalde rom som kommer tilbake etter lufting peker mot en feil.
• Kalde rom i et vannbårent anlegg er en mangel når anlegget er dårligere enn alder og tilstand tilsier.
• En rørleggerrapport som beskriver årsaken, er den viktigste dokumentasjonen for å få prisavslag.
• Selgeren kan ha holdt tilbake en opplysning hvis han flere ganger har etterfylt vann uten å si fra.