Fjernvarmeavtale med bindinger ingen fortalte om

Hva en binding i fjernvarmeavtalen kan bety

Fjernvarme leveres av et energiselskap som varmer opp vann sentralt og sender det til boligene. Avtalen mellom deg og selskapet kan inneholde vilkår som binder deg. Det kan være en bindingstid, en plikt til å kjøpe en minsteleveranse, en fast avgift uavhengig av forbruk eller regler om oppsigelse og overdragelse.

Slike vilkår er ikke ulovlige i seg selv. For deg som kjøper kan de likevel bety at du får en varmekilde du ikke kan skifte ut, eller en fast kostnad du ikke regnet med. Poenget etter avhendingslova er ikke om vilkårene er urimelige, men om du fikk vite om dem, og hva som er sagt om dem i salgsdokumentene. Du må sjekke selve avtalen og eventuelle vilkår, for det avhenger av avtalen om bindingen følger boligen eller er personlig for selgeren.

Når bindingen er en mangel

Selgeren skal gi deg opplysninger han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Vilkåret er at det trolig påvirket avtalen at du ikke fikk dem. Visste selgeren at avtalen hadde en lang binding eller en dyr fast avgift, og du ikke fikk vite det, kan det være en mangel.

Megleren skal gi deg en skriftlig oppgave med blant annet tinglyste forpliktelser, og skal opplyse om forhold du har grunn til å regne med å få. Er bindingen en tinglyst forpliktelse eller en rettighet i eiendommen, har den kommet inn under reglene om rettsmangler. Da gjelder ikke egenandelen på 10 000 kroner.

Uriktige opplysninger kan også gi en mangel. Sto det i annonsen at boligen hadde «fjernvarme uten bindinger» eller «billig oppvarming», og det ikke stemte, kan det være en mangel selv om selgeren ikke kjente til bindingen. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel.

Slik gikk det for Victoria

Victoria kjøpte en leilighet i en blokk som var koblet til fjernvarme. Salgsoppgaven listet «fjernvarme» blant fordelene. Etter overtakelsen fikk hun et brev fra energiselskapet som viste at avtalen hadde en bindingstid som fortsatt hadde flere år igjen, og en fast avgift hun ikke hadde regnet med.

Hun spurte selgeren om han hadde fått informasjon om dette da han tegnet avtalen. Selgeren svarte at det var en standardavtale som han aldri hadde lest i detalj. Han hadde ikke vist den til megleren, og det stod ingenting om bindingen i salgsoppgaven.

Victoria vurderte om hun kunne kreve noe. Fjernvarme er en vanlig løsning, og bindingen kunne ikke sies å gjøre boligen dårligere enn forventet så lenge hun ikke kunne vise at selgeren hadde visst om den. Hun hadde heller ikke bedre alternativer å sammenligne med. Kravet førte ikke fram, men hun ba selskapet om en vurdering av overføring av avtalen og fikk til slutt en avtale om lavere fast avgift.

Fjernvarme og plan: tilknytning kan være et krav

Byggverk som skal oppføres i et konsesjonsområde for fjernvarme, skal knyttes til anlegget når plan bestemmer tilknytningsplikt. Det betyr at noen boliger ikke fritt kan velge en annen oppvarmingsform. Om et slikt krav gjelder for boligen din, avhenger av reguleringsplanen for området.

Skal boligen være tilknyttet ved plan, er det en offentligrettslig regel, og ikke en fri avtalebinding. Det endrer vurderingen: Har du fått vite at fjernvarme var en del av boligen, er det få grunner til at tilknytningen er en mangel. Er du derimot ikke opplyst om tilknytningsplikt eller om at du ikke kan bytte, kan opplysningssvikten stå sentralt.

Sjekk reguleringsplanen og bestemmelsene for tomta. Kommunen kan opplyse om plandokumentene. Ser du at plikten var kjent eller tydelig i planen, kan du ha vanskelig for å hevde at du ikke burde kjent til den.

Hva du gjør videre

Be om en kopi av avtalen, vilkårene og alle brev fra energiselskapet. Sammenlign med salgsoppgaven og annonsen, og se på hva tilstandsrapporten sier om varmeanlegget. Noter dato for når du fikk kunnskap om bindingen, for kravet må meldes innen rimelig tid etter det.

Skriv skriftlig til selgeren og forklar hvilken binding det gjelder, hva du mener ikke ble sagt, og hva du krever. Krav om prisavslag beregnes ut fra merkostnaden eller verdireduksjonen, og du bør ha dokumentasjon fra selskapet. Reklamasjon kan senest skje fem år etter overtakelsen.

Vurderingen bygger på samme regler som andre varmeproblemer, og du finner helheten i pilaren om varme og ventilasjon som ikke virker etter boligkjøp. Hva du kan gjøre om oppvarmingen ikke virker, står i artikkelen om at varmepumpa var død ved overtakelse. Selve regelen om manglende opplysninger er forklart i artikkelen om å klage når selger ikke fortalte om feil.

Kort oppsummert

• Fjernvarme med binding er en mangel bare hvis selgeren visste om bindingen og ikke sa fra, eller hvis opplysningene ikke stemte.
• Sjekk om bindingen i fjernvarmeavtalen følger boligen eller er personlig for selgeren.
• Er bindingen tinglyst, gjelder egenandelen på 10 000 kroner ikke.
• Plan og reguleringsbestemmelser kan bestemme tilknytning, og da er det ikke en fri binding.
• Meld skriftlig fra til selgeren innen rimelig tid, og innen fem år fra overtakelsen.