Varmtvannet blir aldri varmt nok – feil ved berederen?

Når for lite varmtvann er en feil ved berederen

En bereder (varmtvannstank) skal levere nok varmt vann til det du bruker. Blir vannet lunkent etter noen minutter i dusjen, eller er det tomt allerede etter et bad, kan det ha flere årsaker. Varmeelementet kan være defekt, termostaten kan stå feil, tanken kan være full av kalk eller bunnfall, eller isolasjonen kan være dårlig.

Loven spør om boligen svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2 første ledd). En bereder som fungerer, men som er eldre, er ikke en mangel bare fordi den er gammel. En bereder som har sviktet, og som selgeren visste ikke lenger varmet nok, er noe annet.

Berederen er fast montert utstyr, og faste tekniske anlegg regnes som tilbehør til boligen (avhendingslova § 3-4 og § 3-5). Den skal altså følge med og fungere.

Når problemet ligger utenfor berederen

Ikke alt som gir for lite varmtvann, er feil på berederen. Lange rørstrekk fra tanken til kranen gjør at vannet kjøles ned underveis. Sirkulasjonsledninger som ikke fungerer, gir det samme. En bereder som er for liten for husholdningen, er en dimensjoneringsfeil, ikke en teknisk feil.

Har du endret bruken, for eksempel fått flere i familien eller installert badekar, kan du ikke forvente at et anlegg som var godt nok for en mindre husholdning, holder for en større. Da er det ikke en mangel ved boligen.

Har derimot rørene eller berederen vært montert feil, og en rørlegger kan påvise det, er det en feil som kan ha ligget der fra før overtakelsen. Bevisbyrden er din: Du må sannsynliggjøre at det er en mangel og at den ikke skyldes bruken din.

Slik gikk det for Bjarne

Bjarne overtok en bolig i mars. I april merket han at det varme vannet tok slutt etter fem minutter i dusjen, selv når berederen sto på høyeste innstilling. Han antok først at han hadde stilt den feil.

En rørlegger målte temperaturen og fant at det øverste varmeelementet var brent av, og at tanken var kraftig tilkalket. Han skrev i rapporten at feilen hadde utviklet seg over lang tid og at berederen fungerte dårligere enn det som kunne forventes for en bereder av den alderen som var oppgitt. Salgsoppgaven skrev at berederen var «i god stand».

Bjarne krevde prisavslag tilsvarende en ny bereder. Selgeren mente at en bereder på femten år ikke kunne forventes å være som ny. Bjarne fikk medhold i at oppgaven om «god stand» var uriktig, men prisavslaget ble redusert, fordi berederen uansett hadde vært nær slutten av levetiden. Han fikk om lag halvparten av regningen for ny bereder dekket.

Hva selgeren sa og hva tilstandsrapporten viste

Tilstandsrapporten omfatter varmesentraler og skal blant annet spørre når anlegget var nytt og når det sist hadde service. Hvis rapporten beskriver berederen som gammel eller med nedsatt funksjon, kan du ikke senere kreve noe for det som gikk tydelig fram (avhendingslova § 3-10 første ledd). Er det derimot ingen kommentarer, og berederen viser seg å ha sviktet lenge, er saken din sterkere.

Selgeren kan også ha opplyst noe. Uttrykk som «byttet nylig» eller «i god stand» er opplysninger som kan gi krav hvis de ikke stemmer (avhendingslova § 3-8). Har selgeren visst at berederen ikke varmet nok, og ikke sagt fra, kan det være en tilbakeholdt opplysning (avhendingslova § 3-7).

Slik krever du prisavslag for en bereder

Få en rørlegger til å skrive en rapport om hva som er galt og hva reparasjon eller utskifting koster. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette feilen (avhendingslova § 4-12), men trekkes ned hvis berederen uansett var nær slutten av levetiden.

Selgeren kan tilby å rette feilen selv, og du må da normalt godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Meld fra skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (avhendingslova § 4-19). Hvor raskt du må gjøre det, er forklart i Hvor raskt må jeg reklamere på feil ved bolig?, og hvordan du samler bevis i Hvordan dokumenterer jeg feil ved håndverkerarbeid?. For resten av temaet, se pilaren Varme og ventilasjon virker ikke etter boligkjøp, og for døde varmekilder av annet slag Varmepumpa var død ved overtakelse – kan jeg kreve ny?.

Kort oppsummert

• Varmtvannet blir aldri varmt nok når berederen svikter, og da kan det være en mangel.
• Har du for lite varmtvann på grunn av alder alene, er det sjelden nok for et krav.
• Rørlegger må avgjøre om feilen ligger i berederen, rørene eller dimensjoneringen.
• Prisavslag for bereder settes normalt lavere enn full pris på ny, når den var gammel fra før.