Selgeren gjorde arbeidet selv: har du krav som kjøper?

Egeninnsats i salgsoppgaven: hva det betyr for deg

Høyesterett har behandlet dette i en dom fra 2025 (HR-2025-1749-A). Kjøperne visste at det hadde vært mus i boligen og at det var gjort ufaglært arbeid, men det var ingen ytre tegn på skade de burde ha oppdaget på visning. Kravene deres om museskader, feil på kledningen og feil fuktsperre i garasjen ble ikke avskåret. Retten sa at en generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid ikke gjør at et mangelskrav går tapt, og at det ikke er nok at kjøperen kjenner til en risiko for mangel.

Høyesterett understreket også at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen. Det ville stride mot formålet med 2022-endringene. Kravet til undersøkelse er en vanlig, aktsom besiktigelse, og du har ikke plikt til å hente inn sakkyndig hjelp før du kjøper.

Står det i salgsoppgaven at selgeren har utført arbeid selv, kan du altså fortsatt ha krav. Det blir annerledes hvis opplysningen er konkret og forklarer risikoen, for eksempel at bad og våtrom er utført uten fagfolk og uten dokumentasjon, og at det ikke er tatt hull i veggen. Da kan du ha fått grunn til å ta høyde for feil i prisen. Se Egeninnsats i salgsoppgaven – hva betyr det for deg? og Takstmannen skrev «egeninnsats» og ga TG2.

Tilstandsrapporten har en egen regel som hjelper. Er det utført reparasjoner eller ombygginger de siste årene av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere det. Selger som ikke kan vise dokumentasjon, har dermed ofte gjort arbeidet selv, og det bør stå i rapporten. Rapporten skal gi et sjablongmessig kostnadsanslag for TG3, men ikke for TG2.

Retting, prisavslag og krav mot andre

Mange tror at selgeren må komme og gjøre om arbeidet. Ved kjøp av brukt bolig er det motsatt: selgeren har rett til å rette. Tilbyr hun det, må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg det. Rettingen skal skje innen rimelig tid og for selgerens regning. Avviser du en retting hun hadde rett til å gjøre, kan du miste kravet på prisavslag og heving, og du kan måtte bære deler av tapet. Se Selger tilbyr å fikse feilen selv – må jeg godta det?.

Blir mangelen ikke rettet, eller rettes den dårlig, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake en del av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til det det koster å få feilen rettet, og heving krever et vesentlig avtalebrudd. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader samlet. Les Selgers retting ble dårlig – hva nå?.

Har selgeren leid inn noen, kan du rette kravet mot en tidligere avtalepart i samme grad som selgeren kunne. Du må melde kravet innen reklamasjonsfristen som gjelder mot selgeren. En forbruker kan reklamere til en håndverker senest fem år etter at oppdraget ble avsluttet. Se Kan kjøper gå direkte på håndverkeren som gjorde feil?. Hvordan garantier og krav mot en håndverker som har gått konkurs virker, er uklart, se Firmaet selger brukte, har gått konkurs og Håndverkerens garanti – går den over til meg?.

Slik gikk det for Valborg

Valborg kjøpte en enebolig der selgeren hadde pusset opp badet selv. Salgsoppgaven skrev at badet var «oppusset av eier i 2021». Åtte måneder etter overtakelsen begynte det å lukte fukt i gangen ved siden av.

En rørlegger fant at membranen på badegulvet var lagt feil og at sluket lakk. Valborg skrev til selgeren og la ved rapporten og et tilbud på 84 000 kroner. Selgeren tilbød å rette feilen selv, og Valborg godtok, siden ulempen var liten.

Den nye membranen ble likevel ikke riktig. Da kunne Valborg holde fast på kravet om prisavslag. Selgeren gikk med på et beløp som svarte til tilbudet fra rørleggeren, og Valborg engasjerte et firma til å gjøre jobben ordentlig.

Slik dokumenterer du at arbeidet var ukyndig utført

Det er du som må sannsynliggjøre at arbeidet er feil. Innhent en rapport fra en fagperson som beskriver hva som er gjort, hva som burde vært gjort og hva det koster å rette. Ta bilder og lagre dem med dato før noe åpnes.

Bevis for at selgeren gjorde arbeidet selv, finner du ofte i kvitteringer fra byggevarehus, meldinger, bilder fra annonsen og fra naboer. Se Kvitteringer fra byggevarehus som bevis på selvbygging og Hvordan bevise at arbeidet var ukyndig utført?. Sier selgeren at «en kjent snekker» gjorde jobben uten faktura, kan «En kjent snekker» gjorde jobben – uten faktura hjelpe.

Sjekk også om arbeidet krevde søknad. Tilbygg, fasadeendringer, bruksendringer og oppdeling av boenheter kan ikke gjennomføres uten søknad og tillatelse, med mindre det er gjort unntak, og søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Det gjelder ofte det selgeren har bygd selv, se Hjemmesnekret tilbygg uten fagfolk eller tegninger. Ser arbeidet pent ut, men skjuler dårlig underlag, kan Pen overflate skjuler dårlig underarbeid og Malt, sparklet og pyntet før salget – skjuler det feil? gi deg oversikt.

Dette er generell informasjon og erstatter ikke en vurdering av din konkrete sak.

Kort oppsummert

• Når selgeren gjorde arbeidet selv, gjelder de vanlige reglene om mangler, og selgeren blir ikke mindre ansvarlig av å være ufaglært.
• En generell opplysning om at selgeren har gjort noe selv, fratar deg ikke kravet, men en konkret forklaring om risikoen kan gjøre det.
• Ved kjøp av brukt bolig har selgeren rett til å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.
• Bevis for egeninnsats finner du i kvitteringer, meldinger og annonser, og feilen dokumenterer du med en fagperson.
• Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette feilen etter selgerens egeninnsats.